2012年4月19日商业地产房地产投资基金融合之道--张健.pptVIP

商业地产房地产投资基金融合之道张健大中华购物中心联盟副主席盛世神州房地产投资基金管理公司 首席投资官 成立和管理第一支国家发改委备案的房地产基金全国房地产投资基金联盟 会长单位   一. 我国商业地产的投资和融资特点 二. 房地产投资基金的特点 三. 商业地产和房地产投资基金的融合 盛世神州房地产投资基金 GrandChina Real Estate Fund 房地产行业的发展将主要呈现几个方面的趋势：  民生化 （更多经济适用房） 金融化 （与资本结合） 模式化 （和产业结合） 国际化 （海内外合作） 盛世神州房地产投资基金 GrandChina Real Estate Fund 一. 商业地产的投资和融资特点 我国商业地产市场发展的基本判断 中国城市化的发展,未来二十五年左右, 人口分布 (大城市:中小城市:县镇:农村)从2:2:1:5到2:4:2:2。 二和三线及部分四线城市有较多机会。 城镇化也将极大改变提高消费方式;国家产业结构调整。 3. 融资难、投资退出难（特别持有型物业） 4. 部分城市过量开发等 盛世神州房地产投资基金 GrandChina Real Estate Fund 商业地产盈利的基本模式 序号 基本模式 优势 劣势 1 整体销售 资金回笼可能较快 售价较低 2 整体持有 可以统一经营 享受物业升值 资金回笼慢 3 散售 资金回笼可能较快 较难统一经营 4 部分持有部分销售 可以统一经营 资金回笼可能较快 - 无论哪种方式,招商,运营和资金能力是商业地产可持续繁荣的关键 盛世神州房地产投资基金 GrandChina Real Estate Fund 资金来源 目前状况 企业银行贷款 难度加大 房地产公司上市 直接IPO和借壳上市都极难 房地产债券 很少 房地产信托 发展较快，有些限制 房地产投资信托基金REITs 还没有立法, 海外三个 房地产股权投资基金 发展很快, 更加灵活 委托贷款和过桥贷款 民间较多 房地产抵押证券产品 试点 海外资金 不鼓励 (部分限制) 保险基金 开始实行，缓慢，有创新机会 我国商业地产的融资方式 房地产投资(私募)基金产品 1.按照进入阶段分: 开发型基金 持有型基金等 2. 按照房产类别分: 住宅基金 商业地产基金 工业地产基金 旅游地产基金等 二. 房地产投资基金的特点 运作流程: 融、投、管、退(没有REITs) 社会上存在大量企业和个人资金 银行贷款趋紧 房地产企业融资难 政府鼓励政策 基 金 投资 收益 投资 收益 正规注册监管 有30万亿的企业存款和30万亿的居民储蓄存款，为整个行业发展提供源源不断的资金来源。譬如在2011年底具有1000万以上的投资人士，中国已经达到35万人。 二个元年的相遇2011年 - 中国商业地产元年2011年 – 中国地产基金元年1 + 1 2 1 + 1 = 9 ? 盛世神州房地产投资基金 GrandChina Real Estate Fund 三. 商业地产和房地产投资基金的融合 商业地产开发投资的五要素: 时间 地点 产品 投资和融资方案 招商和经营管理, 可持续繁荣 ? 盛世神州房地产投资基金 GrandChina Real Estate Fund 城市综合体开发模式 – 部分持有部分销售 城市综合体开发模式现金流的安排 1. 商业与住宅、办公、酒店公寓和酒店等的比例(6:4,5:5或4:6), 各自开发的顺序,甚至于地下室的投资量和投资顺序. 2. 持有与销售的比例(5:5, 3:7或1:9), 各自开发的顺序 ? 盛世神州房地产投资基金 GrandChina Real Estate Fund 商业地产开发型基金一种成功模式 盛世神州房地产投资基金 GrandChina Real Estate Fund 六方参与者 获益 房地产开发商 资金杠杆放大, 专业的服务, 分散风险 房地产投资基金 投资, 给项目增加价值,安全成功退出 物业投资者 长期和稳定的租金回报和物业升值 零售商 长期和稳定的生意 消费者 优质和价格合理的服务 地方政府 税收,就业和繁荣等 持续繁荣,开创六赢局面 创造价值,建立共赢 神州基金管理公司是由国家权威行业组织-全国工商联房地产商会委托喜神资产管理有限公司、阳光100置业集团、复地集团、富汇投资、银信投资共