小户型价格策略与居住理念关系doc9.docVIP

小户型价格策略与居住理念 小户型产品营销很重要的一个方面，就是通过对居住理念的诠释，来提升小户型产品的附加值。因此小户型居住理念的推广与小户型的价格策略密切相关。 小户型的价格策略通常有采取两种策略，一是低开高走，二是高开高走。前者强调销售的速度，而让出一部分价格，后者强调的是单个产品的利润，而有意放慢销售速度。 居住理念与价格策略的衔接关系有着非常直接的关系，如果小户型产品的居住理念定位为时尚前沿的居住理念，则小户型产品一般会走中高价路线，且在销售上常常走两个极端，一是要求开盘即要求实现全部销售，要不就充分结合销控策略，通过对可销售房源的控制，以阶段性限量销售的策略，结合工程的进度实行销售，待到交房时，在全部实现销售。 ◆ 居住理念的时尚会适度提高产品的价格 如果产品距离中心位置较远，要使产品具有时尚感除了通过装修房对产品形象进行调整外，最重要的就是赋予产品时尚的居住理念。对产品时尚理念的提出与考虑，除了要与时尚紧密结合外，还要结合项目所在地的文化底蕴，社区历史功能与价值延伸，还要考虑到未来政府规划带给社区的功能的改变，以及由于其他外在的强势经济因素对本区功能的影响。因此一个好的居住理念，不仅要有时尚因素的引导，还要有地段因素、产品因素、及社区的历史功能与历史价值，社区未来的价值与功能共同来构成，来支撑，才能形成产品的特色。 ◆ 居住理念通过对产品个性的塑造改变产品价格 居住理念的个性化，会在很大程度上改变产品的个性，通过个性的改变，为产品形成一个无竞争的差异化市场，从而项目的价格提升留够足够的空间。通过居住理念对产品个性进行塑造，要注意处理好居住理念的价值观与价值取向与项目目标客户的关系，同时也要与项目的地位与项目的地理位置很高的相关度。同时在居住理念的选取上，一定要注意避免选取目标客户心中反感或不熟悉的居住理念。 ◆ 居住理念与产品的外在形象配比提升产品档次而改变价格 居住理念与产品外在形象主要是个统一过程，也就是居住理念宣扬的比较闲适的居住生活，则在外立面颜色的选取上，则尽量避免选取红色或者灰色，黑色等颜色；而在外立面形状的设计上，也不宜采用过多的直线型设计，在设计中应尽量多用弧线来表达产品的个性。 5、 竞争因素与价格的关系 竞争与价格关系，在家电领域表现的最为直接。竞争的方式通常分同质竞争与异质竞争。按照波特竞争法则，对付竞争的策略有差异化，产品最好，以及成本最低三种策略。结合地产营销的实际，我们认为在地产营销中，差异化策略运用的是比较适用的策略。通过差异化，区隔市场，通过对市场的隔离，来赢得价格的上扬空间。而通过加强对成本的控制，来实现价格局部的优势。产品最好，在地产营销中，受着太多制约因素的影响，实施起来的难度很大。 ◆ 产品供应稀缺会适度提高产品的价格 供不应求的产品，买者与买者之间的竞争，自然将使价格上扬。因此合理的市场区隔与项目的争取定位是地产营销中的战略任务，一旦定位成功，后期产品的缺陷或者其他方面的缺陷，买者会因为竞争关系而忽略。 寻找小户型产品的市场空间，是使产品提高售价最重要的策略。而在市场分析时，我们要准确掌握市场供应量与市场需求量两者在量之间的转折点。关于接点的寻找相当困难，我们可以做区间寻找。只要保证市场的供应不是在市场需求之上，或者是刚好到接点区域，我们都可坚持我们的定位。 对需求的分析，如果是经济成分中，三产业中零售与百货业相对发展趋势比较乐观的话，我们可以对需求做相应的放大处理，因为他们将直接促使小户型产品需求的增加。 ◆ 同质竞争会削弱产品的价格力 同质竞争指地段相当，产品品质相当的竞争。综观市场上对同质竞争的应对方式，除了价格竞争，我们尚没有发现其他更多的手段。这在家电领域表现的更加明显。与地产业有着更大相关性产业的轿车产业，在今年市场上的表现也是如此。因此，在产品定位时，一定要注意尽量避免进行同质竞争。一旦陷入同质竞争，损失最终是发展商自己的利润甚至发展商的成本。 ◆ 异质竞争有利于提高产品的价格 异质竞争实质就是差异化策略的应用。异质竞争的核心是创造无差异市场，从而形成局部产品类别的稀缺，以此来实现发展商的销售与利润。异质竞争实行的差异化策略， 从小户型营销的角度来看。实行差异化策略。 一是居住理念上的差异化 二是产品配套的差异化 三是服务的差异化策略 四是装修的差异化策略。 ◆ 无竞争策略将使产品价格有非常大的调节空间 产品营销的最好环境就是无竞争营销，在房产营销中，狭义的无竞争市场是存在的。造成这种情况的原因是因为房产的投资量非常大，大多数发展商在项目开发时稳字当先，其二是，当前由于房产市场起步较晚，各种营销策略的挖掘尚有空间。 形成无竞争策略有两个手段， 一是在确定项目地块时，找那些潜质好，但又未有竞争者进入的市场； 第二是对地块的地貌唯一性的寻找，如大面积的