闻香识企业--浅谈房地产尽职调查和项目跟踪管理方法_[全文].docVIP

闻香识企业 —浅谈房地产企业尽职调查和房地产项目跟踪管理的方法 目 录 3摘 要 4一、房地产企业财务分析 511/a．财务安全性指标 5（1）短期风险头寸 6（2）现金比率 6（3）净借贷资本比 72．运营效率指标 103．战略理性指标 124．规模效应指标 13二、销售情况跟踪 141、全国和区域房地产市场的跟踪 142、企业提供的销售数据 143、对售楼部的走访 16三、拿地和施工情况的检查 171、土地储备 172、在建项目走访 19附录： 摘 要 由于房地产行业和信托资金“拈花一笑”的默契以及房地产调控政策带来的业务机会，2009年以来，信托行业房地产信托业务快速发展，业务数量、规模及占比迅速提升。但随着差别化信贷政策和行业调控政策的持续深入、加息周期中购房成本的快速提升，房地产市场的系统性风险不断积聚。在销售回款速度不断下降、资金来源日趋萎缩的情况下，开发商的现金流将受到严峻的考验，违约风险将不断增加，从而对我司房地产信托业务的拓展和房地产项目的后期管理带来了巨大的挑战。 2011年是公司的“风险管理年”，为促进公司房地产项目的前期评估、尽职调查及后期跟踪管理，结合研发部在房地产项目管理中积累的一些经验，我们撰写了本报告。 报告着重介绍从财务分析、销售情况、拿地和施工情况三个方面，通过媒体数据、财务报表分析、现场检查、当面沟通等现场和非现场方式对房地产企业的经营情况、财务状况和现金流量进行动态评估的一些思路和方法。这些方法可用于项目前期调研中对房地产企业的财务、经营和销售情况的评价，也可用于后期管理中对企业信用风险的跟踪，供业务部门在房地产项目前期评估和后期管理中进行参考。 一、房地产企业财务分析 对房地产企业的财务报表，可通过通常的流动比率、速动比率、资产负债率等偿债能力指标，主营业务利润率、营业利润率、净利润率等盈利能力指标及现金流量分析等指标和方法来衡量企业的经营情况、财务状况和现金流量。 但是，对于房地产企业来说，有一些异于一般企业的特殊性： 一是行业特点决定现金流量表的重要性大大降低。因为作为房地产企业来说，销售回款一般为预售款和购房者的一次性付款，无形成坏账的风险，无需通过现金流量表和损益表的结合来分析收入和利润的含金量，现金流量表的重要性反而不及资产负债表中的存货（主要为在建项目和土地储备）、预收账款和表外的承诺资本支出等项目； 二是对企业的经营效率和盈利能力的评价更为复杂。房地产企业并不是资产周转率和利润率越高其经营和盈利就越好，定位于高端的企业，资产周转率虽低，但利润率较高，定位于低端的企业，资产周转率虽高，但利润率却较低。割裂的看待经营效率和盈利能力，无法形成对房地产企业较好的评判； 三是强周期的行业性质需要更加保守乃至创新性的财务指标。对于强周期性行业，从借款者的角度看，更应该以其低谷期的销售情况和资产周转情况来衡量其财务和经营风险，而不是高峰期或平均值。另外，强周期性行业中企业“逆势”扩张的风险较弱周期行业大，所以衡量房地产企业的战略理性就较为重要。 结合房地产行业的上述特点，我们对普适的财务分析方法进行修正，结合北京贝塔咨询中心的研究成果，提出了更切合房地产企业实际的四类指标：财务安全性、运营效率、战略理性和规模效应。主要从房地产企业的成长性、安全性、经营效率等视角，站在借款者的角度，来评价一个房地产企业经营情况、财务状况和现金流量的好坏。 1．财务安全性指标 财务安全性指标度量了企业的抗风险能力，其核心是考察企业是否有能力应对某一阶段可能出现的支付需求。财务安全性指标包含短期风险头寸、现金比率和净借贷资本比三个，分别衡量了企业的短期、超短期和中长期财务安全性。 （1）短期风险头寸 短期风险头寸衡量了企业应对一年以内支付需求的能力，其计算公式为： 其中，已约定但未拨备的承诺资本支出指已签合同 (主要为建安与土地合同) 未付的约定资本项目支出及投资款。低谷中的合约销售金额和存量资产周转率主要由2008年的销售金额和周转率代表。 当短期风险头寸为正时，显示企业在低谷中的现金与销售回款不足以覆盖一年内的到期负债和其他支付需求，此时，在银行贷款无法续借或土地款、工程款无法拖欠的情况下，企业将面临资金链断裂的威胁，正值越大，企业对银行和交易方等外部融资的依赖度越大，相应的财务风险也越大。反之，当短期风险头寸为负时，显示企业在保持当前销售速度时，可以应付所有的短期支付需求，负值越大，为销售速度的进一步下降留出的空间就越多，或者说低谷中企业可用于套利扩张的富余资金就越多。 （2）现金比率 预期的销售回款是一个不确定的因素。此外，即使预期的销售回款能够实现，但从预期到实现仍需要一段时间，这就会导致那些周转速