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PAGE 48 PAGE 47 第四章 聚落地理的應用 都市住宅分析 台灣地區的都市發展 都市化快速 都市空間分布： 台中港完成前，台灣都市發展呈台北、高雄兩極化的趨勢。 台中港完成後，台北、台中、高雄三大都會區呈現三足鼎立的局面。 目前台灣人口仍持續向北部地區相對集中，造成全台的區域發展不均衝。 都市發展問題 都會區的發展導致內部結構發生變化。 都市的擴張、舊中心的衰頹、住商混合住宅比例增加、公共設施的不足等，均成為都市發展必須面對的主要課題。 都市地價的分布 土地使用權的演變→ 先佔先贏→武力佔有→自由競標 地租的形成→以出價高低競標，以決定土地使用權的模式，主要還是因為土地所具有的價值，因為土地是一種重要的生產要素。因此，利用土地的特殊有利條件來從事生產，所產生的超額利潤一般稱為地租。 地價→使用者願意付出的金錢(也就是代價)來取得土地的使用櫂，以發揮土地的效用，稱為地價。地價的形成基礎雖在於利用土地的特性所來的利潤(也就是地租)，但是其價值的判斷卻有主觀的成分所在。 都市地價的分布→ 都市地價和交通易達性之間關係密切，地價最高的地區通常位於交通最便利的地方。 單一高峰的地價分布→ 一般都市的地價均以中心商業區(CBD)為最高。 隨著中心商業區距離的增加向四周遞減。 C .多高峰地價模式地價較高處→ 經由都市擴張而合併許多鄰近市鎮所形成大都會區的舊商業區。 中心商業區外圍主要交通幹線附近。 都市對外輻射和外環道路的交點地區。 地價與土地利用的型態 在自由競爭的市場經濟體制下，能負擔較高地價或支付較高租金的經濟活動，就能占有或利用某塊土地。 高級零售百貨業、公私辦公事務所→因其相對利潤高、付租能力強，故多集中在都市地價和易達性最高的市中心或其附近營業，而形成中心商業區。 批發業和輕工業(如成衣工廠)→其營業面積較大或相對利潤較低、付租能力較弱，因此多分布於地價和交通易達性較低的地區。 消費而不事生產的住宅→付租能力更低，因此多分布於距中心商業區更遠的地區，亦即地價更低的地區。 都市內部空間結構(土地利用結構) 住宅用地→ 已開發國家的大都市，住宅用地往往依居民社經地位及工作性質而出現分化。 高所得者→大多居住都市郊區環境良好、交通方便的低密度區，通常為獨門獨戶或市區高樓，建材高級，公共設施完善，風景優美的住宅區。 上濾現象→原住在中低級住宅區的居民，因所得提高而出售或出租原有的中低級住宅，進住高級住宅的現象。下濾現象 上濾現象→原住在中低級住宅區的居民，因所得提高而出售或出租原有的中低級住宅，進住高級住宅的現象。 下濾現象→高所得者因高級住宅年代久遠而遷離，轉由中所得進住，同理，中級住宅轉為低級住宅的現象。 商業用地 商業用地是都市第三級產業活動人口的工作地，也是都市居民遊憩、消費之地，通常為都市運輸系統交會之處。 分為中心商業區與地區商業集中區兩種。 中心商業區(CBD)的特色： 商業活動最頻繁 易達性最高、人群最眾、交通擁塞。 建築高且多、土地利用最集約、地價最貴。 商品等級最高、種類最多。 界定CBD範圍的指標是CBHI1，CBII50% 工業用地 現代都市大都起源於工業的發展。 大型工業用地均附有工業住宅區及廢水、廢棄物處理設備。 行政用地 交通方便、接近服務對象為區位主要考慮因素。 全市性行政機關集中的行政中心區大都鄰近中心商業區。 文教用地→具有較佳的環境、便利的交通運輸系統及通信設施，為大專院校、研究機構、文化設施集中的區位條件。 遊憩用地 包括公園、運動場、兒童遊戲場、動物園、植物園等。 都市土地利用型態分化的主要因素除了付租能力外，尚有其他因素：經濟因素 都市土地利用型態分化的主要因素除了付租能力外，尚有其他因素： 經濟因素→由於都市各地地價不同，各種都市機能活動在選擇用地時，都會考量付租能力，以能獲得最大經濟利益為原則。 歷史因素→都市發展初期的土地利用，往往成為與該土地利用有關的機能區。如：台北市的天母一帶的高級住宅區係早期美軍、外僑的居住區。 社會因素→不同社會階層的都市居民會聚集住在不同地區，形成不同結構的住宅區。 行政因素→政府依都市計畫，劃定都市的各種機能區。 台灣都市社會經濟地位的分布 由於文化和歷史發展，台灣都市的內部結構與西方都市的差異頗大。 不同社會經濟地位的社區空間分布→ 台灣的都市社經地位的分布規律性不顯著 由於住商混合相當普遍，以致在都市舊核心仍有早期從事商業活動的高社經地位居民。 新形成的高社會經濟地位居民則多選擇郊區的高級住宅區。 台北地區→高社經地位居民則分散居住於城中區、大安區及近郊的松山、內湖、新店一帶。 台中地區→高社經地位分布於各大學或省府機構的宿舍區。 高雄地區→左營的高階軍官眷屬區為高級社區。 都市外圍社區的社會經濟地位普遍偏低，其