中原2011年12月乐山青龙嘴的项目前期的的策划的报告.ppt

竹根镇东西两边，被涌澌江和岷江相夹；北部和南部为工业区，其中南部工业区厂矿林立，规模很大，为集中工业区。中心部位为城市生活区。 建筑风格：现代中式，大气典雅，清新挺拔。 文化再现——使用现代建筑元素演绎中国古典文化的思路和意境。 空间精粹——沿用古典中式建筑的安静、稳定、储蓄的空间形态。 中西合璧——继承理性的现代主义风格，将感性的古典装饰抽象化。 产品定位思路 滨江风情商业街：除满足居民需求，培养社区生活氛围，还可适当发展为旅游商业，提高项目的综合价值。 开发特色 以五通桥的桥牌文化作为基础，呈现非物质文化遗产技艺，沿江打造桥牌风情商业街，将其划分为几大桥牌组团。 开发建议 建议以街铺形式分布在滨江路上，形成桥牌文化风情商业街，并引进乐山市的传统美食。 客源定位 家庭游客 周末休闲游客 度假休闲游客 向往东方文化的外国游客 美食文化体验者 产品定位思路 景观特色：活水社区+坡地景观就地取材，可引涌澌江中的江水，经过处理后，用于社区景观塑造，让整个项目更有灵秀之气。也可利用地势起伏，打造坡地景观。 产品定位思路 坡地景观：于起伏绵延之间，曲径通幽，尽显大自然的绮丽与秀美。 产品定位思路 项目定位思路总结 水绕盘，盘中园，园外林。 抛洒俗世的繁琐，登临青山，只觉天地小，漫步涓泉，只觉天地亲。 客户定位 主题定位 产品定位 项目总体定位思路 川南首席 开放式公园地产 富氧观景电梯 宽景多层 生态景观洋房 滨江风情商业街 建筑风格 中式 现代中式 景观定位 活水社区 坡地景观 本地工厂员工等为核心客户；公务员及外地投资者为重要客户；周边富裕农民、生意人为游离客户；周边乡镇农民和外地度假客户为偶得客户。 项目定位思路小结及启示 领导者 —制定游戏规则 —价值标杆 —产品有不可复制性 —成本优势 补缺者 —瞄准市场空隙 —目标明确 挖掘客户 —创新产品 挑战者 —改变游戏规则 —建立新的标准 —产品差异化 —低成本结构 追随者 —搭便车、借势 —以小博大 —跟随价格 项目处于竹根镇主城区边缘的青龙片 区内，属于暂时开发力度较弱的区域， 但随着政府的规划与沿涌澌江两岸项 目的陆续开发，本案周边将成为未来 五通桥房地产业发展的重心。 项目的出现将弥补本区域无大中型综 合项目的空白，尤其是项目的商业， 可改变本区域内商业设施匮乏落后的 现状。 项目周边客户资源有限，更大的客户 群还在中心城区和竹根新区以及临近乡 镇。非市场领导者的气势与光环，无以 造成强大的昭示与吸附功能。 项目定位思路启示：以创新的理念，优质的产品，独特的形象强力入市，改写本区域内无大型综合项目的历史，同时改变整个五通桥楼市无真正意义洋房和精品商业的空白。以领导者的角色出现，树立新的价值标杆和市场导向，书写五通桥楼市崭新的篇章！ 项目定位思路小结及启示 政策下思路 新国八条、限购升级等政策的调控作用下，区县级城市将不可避免受到宏观调控政策的影响，但影响相对较小。 改善型需求、投资型住宅需求有可能受到重挫，投资型产品面临更大变局，市场风险增大。 2012年本案将面临宏观政策调控和市场竞争的双重压力，在此形势下，如何根据项目特质与价值，找到项目精准合理的市场定位，就将成为本案成功运营的关键！ 五通桥房地产市场处于起步发展阶段，尚未成熟，投资类产品较少，以自住刚需产品为主。 五通桥成交客户主要以五通桥本地区域客群为主，而当地客群中又以当地公务员、厂矿职工、私企业主为主。 客户接受建筑风格以中式与现代为主，有深厚的传统情节，对欧式风格接触较少。 客户需求面积需求以90-120㎡的套二和套三，以一家三口自住居多，接受价格区间主要是2500-3000元/㎡。 楼盘凭借着在竹根镇主城区的成熟配套，吸引着临近乡镇客群，但吸附周边县市客户的能力较弱。 产品设计较少新意，整体品质不高，中高档物业少。市场比较流行赠送与可变空间。 新项目不断入市，可预判出，未来的市场竞争也会越来越激烈； 户型的赠送面积较多，并且分为可变和不可变户型，市场接受度高，这对未来项目是一大营销导向。 未来若有中高端品质项目开发，在控制销售价格的前提下，能起到引领市场的效果。 报告重要结论回顾 市场现状及竞争格局启示 五通桥房地产市场环境现状 本案周边现有的各种生活、商业配套，同中心城区相比差距很大。 本案位于交通要道旁，面江背山，昭示性强。 背靠工业板块，受其工业污染拖累，脏乱差，目前居民认知度不高。 本案虽然与中心城区仅一江之隔，人们的心理距离大于自然距离。 优劣势都极其明显，限制了项目过高的定位。 可通过规划设计、科学理念、重新包装、营销宣传等手段扬长避短。 客流乃本案一大关键点，除了项目周边的客户，如何吸引竹根镇主城区、周边乡镇乃至附近的县市客户，将会决定项目的成败。 项目的机会多于威胁，但都需