东环的项目.docVIP

东 环 项 目 初 案 1.昆明市场现状及特点 1.1市场现状 1998年以来，昆明市经济发展处于稳定增长状态，伴随着房改政策的深入，安居工程，活跃三级市场，配套金融支持门槛降低等等一系列宏观政策的有力支持，昆明市房地产市场迸发出较大的市场能量，展示了巨大的市场发展潜力，同时也使房地产业发展成为昆明市重要的支柱型产业。 随着市场需求的活跃，调查显示，1998年--2001年昆明市注册的房地产企业逐年增多，目前已达200余家，此现象表明房地产业正迅猛集聚社会资金，处于快速发展状态。 1.1.1从市场供给看：1998年—2001年新开工面积保持在70%以上的年增长率，竣工面积保持50%以上的年增长率，在建面积保持在30%以上的年增长率，2000年--2001年市场供给持续增长，各供给源对整个市场前景较有信心。 1.1.2 从市场需求看：实际销售面积保持在50%左右的年增长率，1999年—2000年平均价格水平增长率接近30%，而2000年—2001年增长率不足10%，整个市场价格已出现下降端倪。 1.2市场特点 随着市场化进程的加快，现在及未来昆明市住宅市场的需求情况具有以下特点：a、普通人成为购房主力b、中小户型有较大的市场空间c、新生代住宅有着巨大的消费需求d、TOWNHOUSE等概念地产有一定的市场承接能力e、因得天独厚的气候地理条件而带来的面向全国和国际化的多层次房地产消费市场使得消费市场需求逐渐向市场细分化、市场多元化、市场多层次化发展等。 1.3 2002年--2003年昆明市房地产市场走势： 1.3.1市场发展空间较大，楼市逐渐进入稳定发展期，二级市场的交易量增加，三级市场逐渐启动；受政策因素影响置业来自：首次购房和未赶上福利分房的需房者，高收入和二次置业的换房者，二、三级市场的互动效应所带来的市场交易活跃，购房量增加。 1.3.2住宅消费市场对住宅的“产品”细节更加关注随着房地产也的快速发展，业内竞争加剧，消费者逐渐成熟理性，对住宅“产品”的要求越来越高，进入主动选择状态，由此住宅产品设计进一步发展： 由建筑技术设计发展成项目开发全程策划设计由前期概念性设计、中期建筑设计、后期销售策划构成的项目全程策划设计将成为广泛意义上的“产品”设计，是产品成为有效供给的第一步。 住宅设计更加精细，环境景观设计、智能系统设计、装饰设计等辅助设计更加专业化和规范化。 随着对人的起居活动的深入研究和新技术的发展，市场对住宅的空间设计已提出了立体层次，动静、洁污分离等等细致的要求。 生态环保型住宅将成为住宅产品的主流，对设计提出了更系统的要求。 2.项目所在区域发展趋势 本项目位于昆明市东城区的核心地段，市政发展规划该片区未来是东市区的配套居住区，目前该区域尚处于开发初期，东站至菊花村之间大多工业区和大型市场区将开始逐步转变外迁，该片区住宅本身在东市区具有吸引力，还对东、南外城区的一系列工业企业、商业批发市场等形成辐射效应。现阶段片区住宅项目有：曙光小区、桂华新园、86街公寓等，生活配套、交通配套、医疗教育、运动娱乐等等配套系统完善便利，是东城区内住宅项目较具有发展潜力的区域。 3.项目SWOT分析 3.1项目优势 3.1.1在东市区区位优势明显：交通便利，生活配套完善方使唤便，区域发展潜力较大，地产升值潜力巨大； 3.1.2昆明市对金汁河的美化改造将提高本区域的环境质量，可更多的带来生态生活气息； 3.1.3东区住宅陈旧老化，人口密集，新生现代楼盘少，供少于求。 3.2项目劣势 3.2.1地块南北向距离较窄，为规划布局带来局限性； 3.2.2地块周边基本为老式建筑，外观陈旧，环境视觉效果较差； 3.2.3地块北侧为冷冻厂和水果批发市场，主道路较为拥挤杂乱； 3.2.4项目内旧房如不拆迁必影响项目整体形象，更限制了项目的规划计，阻档金汁带来的绿色影观效果； 3.2.5项目周围居民多属晋通消费人群，故使本项目发展定位程度受限； 3.3项目机会点 3.3.1借桂华新园、绿3.3.2现东区住宅老化，设施落后，人口密集，对于想在东区安居的人群来说，在东区较好地段有现代、舒适、美观、经济的小区还是有较大市场空间的； 3.3.3项目客户层面宽，是面向广大中等水平购买群的。 3.4项目威胁和困难点 3.4.1自1998年至今昆明房地产已经历四年茁壮成长，可见一直是在快速走向成熟，竞争可见也是愈来愈激烈，一旦落到时机之后就可能是失败的项目； 3.4.2品牌是消费者消费时潜在意识，作为期房来讲这是较大的挑战。 小结： 通过以上SWOT分析，项目具备较好交通、生活便利性与较大的市场需求，因此我们可以明确的从以下方面着手： 充分利用项目的优势条件，巧妙规避项目劣势，打造中等层次同时