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房地产企业法律风险规避　　1. 风险问题概述 　　今天讲房地产法律引发风险问题的研究，在作这个问题之前，大家都不是专业的从事法律职业的人士，所以在讲法律风险规避之前，先给大家讲讲什么是法律及法律和房地产关系，来一个开场。 　　1.1企业的风险问题 　　我们知道任何一个企业，他在经营过程中，营业的结果包括二个方面，其一是成本，第二个就是利润。在法律成为社会的行为规范之后，法律在不断地影响着企业的经营成本和利润。 　　如果法律影响了房地产企业经营的成本和利润， 我们就把他归入房地产企业法律风险问题。当然，房地产企业在经营过程中遇到的风险问题有很多方面，不仅仅是一个方面。今天的讲座只解决一个问题，或只研究一个问题。那就是房地产企业法律风险规避问题。 　　那在讲法律风险之前，首先要问什么是风险? 　　就词源学角度来看，风险是可能发生的危险，但是在企业经营过程中，我们经常讲，这个行为是否有风险呢，这怎么讲，那我们给大家一个诠释性的，那就是在企业经营中，我们将风险确定为可能对企业经营的成本和利润产生影响的经营行为，或者是纯粹的增加企业成本的行为，这个行为就是风险。 　　这里强调两点，一是风险是可能性的但不是必然的。 　　我们举例，某一个企业看中了一块地，这块地在未来的十年里他的增值潜力可能是十倍，但在这种情况下，他也冒着一个风险，这就是他预测到的增值潜力的因素在社会发展过程中因某种原因不能按当时的预期实现，比如在北京市，一个企业在1993年得到一块地，这块地在2003年可能会价值超过1993年取得土地的成本10倍(实际上确实超过了10倍)，但该土地的土地出让金没有缴纳，2004年北京市执行831大限，结果导致该土地因没有缴纳土地使用权出让金而被政府收回，这就是风险。 　　二是风险具有可预测性。 　　风险应当可以预测，这是基于企业的经营行为是在人的控制范围内而言的，即任何企业的经营行为都是理性的行为，因此在作出经营行为之前，这个行为的风险是可以预测到的。比如合同法第113条就规定了因违约造成的损失应当由违约人承担，但违约的最高损失不得超过当事人在订立合同时可以预见到的损失。这就是法律对经营行为风险的强制性的规定。 　　所以我们强调二个问题： 　　企业经营的风险一是可能增加企业的经营成本，二是可能减少企业的经营利润。 　　1.2法律风险 　　那么讲到风险问题时，下面还有几个问题，什么是法律风险?刚说了风险有很多方面，那么什么是法律风险呢?我们简明扼要给大家一个诠释性的定义： 　　法律风险就是基于法律规定产生的可能影响企业经营成本和利润的经营行为。 　　1.2.1法律就是一系列的规范 　　这说到一个问题，什么是法律，什么是法律规定，因大家都不是学习法律的，我们不能作一个专业性的定义，大家只要按照通常的理解考虑就可以了。 　　这么说吧：一系列的规范都可能把它叫做法律。我们拿房地产及2006年中央政府对房地产的调控来看，国务院发的国发37号文件也是法律，建设部发的一系列文件也是法律，北京建委发的文件也是法律，北京市发的调控房地产文件也是法律，甚至北京规划委员会发的规划细则也是法律，我们只要有这样一个概念就够了。 　　1.2.2法律影响房地产企业的成本的问题 　　那么基于法律规定产生的可能影响企业的成本，还拿调控文件来说，举例2006年国发37号文件有8条规定，其中有一条增加企业的成本或影响企业的成本，说原已在2006年6月1日前，已经批准的但尚未开工的建设项目都必须执行70%以上的户型或套型必须是90平方米的一个规定。如果已取得的规划文件批准的建筑面积超过了这个文件规定时，那必须回到7090规则上去，重新修改规划就完了。单改规划涉及的就是一项费用，应该开工了建筑施工合同签完了，原来准备的都无效了，法律规定影响了企业的成本。 　　1.2.3法律规定影响企业的利润 　　那么再看法律规定如何影响了企业的利润，如2007年1月1日的已修改后的城镇国有土地使用税暂行条例，这个条例是国务院2006年12月30号修订的，把整个城镇土地使用权征收标准整体提高了3倍，以北京为例，最高的城镇土地使用税是每平方米30RMB，过去是10RMB，中国企业报采访我时问了这个问题，如华润置地2005年拿下橡树湾的项目，清河那块，他的土地使用面积大约35万平米，如按照原来的城镇使用土地使用税条例，土地使用税大约是每平方米10元，也就是35万元，到2007年1月1日，如果这个项目一分钱都没卖出去，那么土地使用权仍然是他的，他就要35万平方米乘30元来交纳城镇土地使用税，那么07年交纳的城镇土地使用税是1000多万，纳税提高，在其他经营成本不变的情况下，假定利润率不变情况下，那利润减少了。原来1000万多，700万可能是你的利润，现在变成了税收，这就是法律规定影响了企业的成本，也影响