思源经纪_山西中航万科太原房地产项目市场研究报告_45页.ppt

* 位置：小店区亲贤北街9号，建设南路与亲贤北街交汇处 占地面积：10.6万平 容积率：4.8 建筑面积：48万平 地块获取时间：---- 地价：本土开发商以土地入股，合作开发，具体情况不详 产品类型：住宅、商业、公寓 开盘时间：2009年5月 户型：90-110平两房、150-180平三房、280平四房 售价：开盘号称16000元/平米，目前毛坯7000元/平米起，精装修11000元/平米起 目前进度：首期销售 主要卖点：地段、精装修 内外联合，昌盛双禧城：昌盛、大唐联合开发，概念+事件营销为主，产品核心卖点不突出，开盘价超过客户心理承受能力，后期虽多次下调价格，但成交仍较惨淡 主力客群： 主力客户为太原及周边地市煤炭相关行业私企老板及政府相关公务员 客户对产品精装档次产生质疑，同时对地段认同度未达到预期高度。 * 位置：杏花岭区龙潭片区 占地面积：37.3万平 容积率：4 建筑面积：150万平 地块获取时间：2007年8月-9月 地价：毛地出让净地交地，15亿，楼面地价1118元/平米 后土地拆迁出现问题，追加拆迁投入5亿 产品类型：110万住宅、15万商业、5万酒店、15万写字楼 开盘时间：2009年7月 户型：90-190平 售价：7500-8000 目前进度：场地拆迁、规划中，月均销售1亿 主要卖点：景观、商业配套 外来品牌，万达：万达广场在拆迁上碰到较大阻碍，项目一度面临资金紧张的危险，导致在未获取预售许可证的情况下提前销售，目前拆迁问题已经在政府的帮助下解决，并获取预售许可证，销售业绩名列当地三甲 主力客群： 主力客户为市区客户及其他地市客户，而且地市客户比重越来越多 客户在选择万达时，开发商的品牌及实力成为首要考虑因素，其次才是地段及产品 客户年龄层为35-50岁，其中又以40-50岁居多，多以父母为子女购买，也有工薪阶层年轻人购买，以60-80平米产品为主，多为首次置业。 * 热销户型： 三室两厅两卫140㎡户型，合理的功能设计万达广场代表产品，备受客户追捧 客厅连接步入式阳台，可观景 餐厅连接厨房，方便实用 各卧室均配置外飘窗设计，增加附加值 明厨明卫设计，增加采光及透气性 * 位置：小店区学府街和体育路交叉口东北角 占地面积：4.7万平 容积率：4.2 建筑面积：20万平 地块获取时间：---- 地价：（为村内土地自行开发，小产权房) 产品类型：高层住宅 开工时间：2007年9月1日 开盘时间：---- 户型：主力产品150-160平米 售价：8000-11000元/平米 目前进度：目前销售75%左右 主要卖点：地段、资源 当地品牌，千禧学府苑：亲贤村村属企业，项目多以小产权为主，据悉该公司系晋商银行发起人之一。随各大开发商进驻，市场规范化操作，其销售进入滞缓 主力客群： 主力客户为吕梁地区及周边地市的煤矿相关企业主及部分公务员 客户购买主要看好政府南迁及项目的配套公园 千禧部分老业主也占有相当一部分比例 * 热销户型： 三室两厅两卫?建筑面积:165㎡，户型方正布局合理?，动静分区 三室两厅两卫?建筑面积:212㎡，户型方正布局合理?，动静分区 270度观景阳台设计，增加采光，便于观景 双分离卫生间，使用方便 明厨设计，保证透气性与采光 270度飘窗设计增加附加值 工人房设计彰显项目品质与档次 * 市场热销产品集中在80-90平米两居和130-170平米三居 热销 热销 项目名称 一居 40-60㎡ 小两居 60-80㎡ 标准两居80-92㎡ 舒适型两居90-110㎡ 小三居 110-130㎡ 标准三居130-150㎡ 舒适三居150-170㎡ 豪华三居190㎡ 四居 170-200㎡ 310㎡ 恒大绿洲 　 　 96套 240套 288套 288套 　 　 　 　 富力城 　 　 1024套 　 144套 448套 　 　 224套 　 富力现代广场 102套 　 612套 　 68套 34套 　 　 　 　 万达广场 　 　 　 　 　 672套 672套 192套 　 　 千禧学府苑 　 　 　 　 　 　 　 　 　 90套 * 结合恒大绿洲、万达广场08年成交客户统计数据，总计样板量约400组，由太原思源整理 *平均水平指其他城市180㎡以上户型市场需求多在15%以下。 购买客群主要包括太原本市、省内各地市客户 其中省内地市客户占43%，吕梁地区偏多 客户主要购买大户型： 120-130㎡的标准三居以及130-160㎡的舒适三居/四居需求量最高； 180㎡以上的超大户型需求比例高于其他城市的平均水平*。 客户最关注的购买因素为开发商实力和品牌； 其次为物业、规划、园林、户型等与居住舒适性相关因素。 * * SECTION1：太原城市情况概述 SECTION2：太原房地产市场简述 太航地块基