YCQPPR001的项目论证程序2.docVIP

编号： 版号： A/0 项目论证程序文件 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人   目的 为保持公司可持续性发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目操作的计划性。 适用范围 适用于房地产新项目发展体系的新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。 术语和定义 3.1新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。 3.2房地产土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以完全控制土地开发权力为目的购入土地的行为。 3.3可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。 3.4基础研究是为确定公司土地储备三年动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作 3.5 新项目在本程序文件中指土地开发使用权获得前的项目。 职责 4.1项目发展部 基础研究 4.1.1.1负责组织基础研究，编制《公司土地储备三年动态计划》；4.1.1.2负责研究城市经济发展方向，研究城市主导产业变化；4.1.1.3负责研究城市规划与基础建设对于区域经济尤其是房地产开发的影响； 负责土地信息收集、筛选和重点确定地块初步前期工作； 负责确定项目的运作方式，组织编制项目建议书； 负责制定可行性研究计划，编制《项目可行性研究报告》。 负责组织《项目可行性研究报告》的内部评审，按规定向上报听证会材料； 负责组织相关部门参加听证会，并进行答疑，按会议要求组织进行修改； 负责取得项目开发权力及合作条件的实施和跟踪； 负责项目合作谈判，撰写合同； 负责相关资料归档； 4.2总经理办公室法律人员 4.2.1参与项目初步谈判，提供法律意见； 4.2.2 在合同起草过程中从法律角度把关 4.3营销管理部 4.3.1负责项目所在区域的市场调研，制定项目建议书中的市场分析、产品定位建议与营销初步计划； 4.3.2负责提供《项目可行性研究报告》中的市场分析部分。 设计部 4.4.1负责提供规划设计草案、经济技术指标及初步规划设计分析； 4.5成本管理部 4.5.1提供各阶段初步成本测算； 4.6财务管理部 4.6.1负责提供投资经济效益分析； 公司管理层 决定项目是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向； 决定项目合作条件的实施及是否上报听证会。 工作程序 5.1 基础研究由项目发展部新项目发展小组牵头完成各分项研究工作，并按职能进行划分； 各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果在《基础信息研究报告》体现； 基础研究的成果向公司管理层汇报后，由项目发展部编制《公司房地产土地储备三年动态计划》，以指导土地储备工作的进行。 各项基础研究的基础资料和研究成果需由该项负责人整理，经编号后放入各《基础研究信息库》归档，具体要求参见《项目发展部日常信息制度》。 5.2信息收集、甄别 5.2.1项目发展部项目小组成员是土地信息收集的责任人，专项负责土地信息的汇总、整理和总结等。 5.2.2土地信息的收集可通过如下几种渠道进行： 政府公告类：从相关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告； 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等； 其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、行政划拨用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据公司发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。 5.2.3了解到土地信息，由土地信息收集责任人，需在两天内整理出《土地信息报告》。知会项目发展小组成员及部门领导、主管领导，并由土地信息负责人统一存入《土地信息库》。 5.3 发展项目确定 5.3.1项目发展小组对各土地信息进行合议，根据《公司土地储备三年动态计划》对土地信息进行初步判断，并筛选，提出“重点进入地块”建议，由公司主管领导决定重点进入地块。 5.3.2未被列入“重点进入地块”的信息由土地信息负责人填写判断意见，存入《土地信息库》，并统一答复信息提供人，土地信息负责人应对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪；形成《土地信息报告》，上报主管领导， 5.3.3通过初步判断的土地信息进入发展项目确定阶