中原苏州金鸡湖路商业的项目市场定位115P.ppt

市场部分 一、房产现状及未来走势分析 市场供应情况 2006年苏州市区商品房供应量633.8万平方米（其中住宅509.2万平方米），与2005年同比增长64.9％；分区域统计，吴中区供应量最多，达到165.2万平方米，工业园区次之，为151.9万平方米，其后依次为主城区108万平方米，高新区107.9万平方米，相城区100.8万平方米。 2006年苏州市区商品房销售量671.5万平方米（其中住宅576.8万平方米），与2005年同比增长124.4％；分区域统计，工业园区销售量最多，为174万平方米，其后依次为吴中区173.9万平方米，主城区127.8万平方米，高新区98.1万平方米，相城区97.7万平方米。 表一：06年市场供应量分布表 供应需求比 0.94：1 06年苏州房产总体市场呈现出旺盛的购买需求，发展势头良好 06年各类型物业投资建设比例 房产价格走势 图一：苏州房产价格走势图 房产价格与城市指数的关系 图二：与收入的关系 表三：与人口及GDP关系 商业价格走势图 商业项目供应量 住宅与商业价格对比图 国家政策对房产市场的影响 2006年开始，国家对房产市场调控，颁布《国八条》全国房市在一片调控声中，一路高涨，宏观调空未见成效。07年必定还会对房产市场有一系列的政策出台。1月份，国家出台《关于对房产开发企业征收土地增值税的管理办法》，同时拟订征收大户型物业增值税。住宅房产市场被连续打压，会导致客户持币观望的情绪加重。但值得注意的是国家未出台针对商业地产的调控政策。 股票市场利好，沪市冲击3000点大关。投资渠道相对单一的市场中，投资客户资金已经开始向股市靠拢。对房产市场的购买起到了分流作用。 大面积住宅类产品拟征收物业税收,房产政策继续对住宅类产品进一步调控。但政策尚未对商业物业有明显的调空措施，因此房产类的投资购买客户将会以商业物业的投资作为主要的选择方向。预计07-08年的住宅销售价格会有所波动，而商业价格则将进一部走高。 土地增值税的政策出台将促使开发企业现金流的运转速度作为主要目标，而并非以利润最大化。 房产市场价格走势预测 价格走势依据 苏州工业发展强劲，居民收入水平增长幅度与GDP水平几乎同步，苏州市场房产泡沫较少，房产市场供需平衡，发展比较健康。 从历史发展轨迹看，住宅价格与商业价格差距比较小，商业价值尚有巨大的潜力未被挖掘。 从国家政策调控重点是住宅，商业房产不是调控重点。房产类投资将从住宅向商业转移。 园区连续数年土地供应量都不多，未来市场发展会比较平稳，外围区域将会是未来园区发展的重点，城市中心发展有价格上扬空间。 二、周边楼市状况及未来走势分析 园区各板块现有商业物业情况 供应分析 本项目周边现状目前园区商业房源总供应量为716套。从区域来看，周边乡镇依然是目前园区商业市场的主力军，供应量为503套 ，占总供应量的70%。周边乡镇中以住宅底商和社区型商业为核心。 从商业类别来看，综合商业供应集中，占总量的70％，住宅底商起辅助作用，占总量的30％。湖东、湖西两大核心板块主要以现代的大型集中式商业、特色商业街和邻里中心为主；外围板块的周边乡镇以传统的沿街店面为主。湖西核心区域缺乏中低档次消费场所。邻里中心以及左岸商业街、湖滨新天地等特色街区商业，定位均为中高档，缺乏大众化的餐饮与娱乐消费场所。 本区域商业业态单一，餐饮比重较大。左岸商业街、湖滨新天地、星都中心等街区商业均以餐饮、休闲娱乐为主，未来的现代广场、B岛商业、水巷邻里等商业设施业种也相似。园区作为城市副中心，缺乏综合性购物中心，精品百货的空缺致使园区中高端客源外流。娄葑、跨塘等乡镇依然保持着传统的商业模式——沿街店面，单店面积多集中在30－50平方米之间。 成交量分析 06年下半年园区共成交商铺共268套，各区域的成交组成如前图所示。 湖东区域，目前的在售商铺有F城和湖东幸达城，F城的开发商是建屋，它所拿出来的销售面积只占其总建面积的10%，其绝大部分体量是只租不售的，这样可以控制项目的商业业态。该区域成交量占园区总量的42％。 湖西共有20套的成交量，相对来说，成交量较少。在售的商业用房基本是老盘、尾盘，其销售的空间不大，成交量难以突破。 周边乡镇的商铺成交量较多，占总量的51%。周边乡镇虽然在住宅楼盘供应和销售上无法与其他板块相比，但是其在商业领域却一直在园区处于领先地位。 销售价格分析 区域差别明显，湖西、湖东、周边乡镇价格层次分明。 区位对商业楼盘价格占有绝对的主导地位。 区域价格波峰为天翔花园，作为住宅、商业双成熟区域、成熟小区的住宅底商，内外因的共同作用拉升了其价格。 园区办公楼市场概况 园区在售的写字楼有高峰会、建屋企业天地、雅戈尔国际中心 其中高峰会和建屋