伟业顾问2004年北京市官园公寓的项目初步提案.ppt

房地产策划大全——名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划 《房地产策划大全—名企历年案例 》  团圆网 www.tuanyuan.tv 二零零四年八月 总结伟业公司自身的客群优势，可以从以下四个方面概括： Ⅰ、最新和最具时效性的客户资源； Ⅱ、高质量、准确的客户资源； Ⅲ、伟业自己的数据库资源; Ⅳ、伟业顾问广泛的业内关系。 合作方式 投资顾问服务 营销策划及独家销售代理服务 投资顾问服务 Step1：市场及产品定位阶段 营销策划及独家销售代理服务 提供《全案策划执行方案》 提供有关专题方案建议及有关稿件设计建议 总体把握现场包装风格，提供专业建议 销售过程中，提供各阶段宣传推广活动计划及预算 销售价格策略的制定 成立本项目销售体 销售实施工作 其他相关服务 工作成果、时间及取费 投资顾问工作成果： 投资顾问服务的工作成果包括文字报告、交互式会议讨论、概念设计草图等形式。顾问工作将以项目开发的实际进程，及时提供发展战略、规划调整和市场开发建议。 投资顾问工作时间： 市场及产品定位阶段的工作周期为30个工作日左右； 跟进设计阶段的工作周期根据发展商要求以及项目具体情况，双方另行协商确定,现可暂定两个月。 甲方支付乙方投资顾问费用为人民币55万元整，在本项目方案设计部分完成前，由甲方分三次支付给乙方。该费用中的25万元在最终结算销售代理费时扣回返还给甲方。 销售进度计划 根据我司对本区域市场的调查分析认为，在贵公司提出的本项目开发进度计划能够顺利进行的情况下，我司结合贵司要求拟定的项目销售进度如下： 销售进度计划 2005年4季度一期销售的比例不低于25%； 2006年1季度一期销售的比例不低于50%； 2006年2季度一期销售的比例不低于25%； 2006年2季度二期销售的比例不低于30%； 2006年3季度二期销售的比例不低于40%； 2006年4季度二期销售的比例不低于30%。 我司与贵公司双方根据产品定位商定分项产品的平均销售价格，一期目的主要保证资金快速回笼，但一期的平均销售价格不低于双方协商确认的平均价格的85%；二期目的主要是实现利润，但二期的平均销售价格不低于双方协商确认的平均价格的115%。 如果由于开发进度未能按计划执行，则本项目的销售进度将相应的调整延后。 定位研究框架 第一章 导言 第二章 区域环境分析 第三章 区域市场分析 第四章 初步市场定位 核心问题 工作任务 核心问题 利润最大化与销售速度 项目开发方向的确定 居住功能为主——高档公寓、酒店式公寓 商务功能为主——商务公寓、商住公寓、STUDIO 居住与商务相结合——居住办公综合体 研究思路 研究思路和框架 开发背景 北京整体经济发展背景 宏观经济持续迅速发展 开发背景 城市建设加速发展，房地产投资增长趋于稳定 固定资产投资保持快速增长，2003年，全市完成全社会固定投资2157.1亿元，比上年同期增长18.9%。 其中房地产投资1202.5亿元，增长21.5％。房地产投资占全社会投资的比重达到55.7%。 开发背景 城乡居民收入稳定增长 开发背景 北京市人口发展变化 开发背景 西城区经济产业结构及规划情况 西城区作为北京城八区之一，在北京经济中占重要地位。西城区经济具有独特的结构。第三产业是西城区的主导产业，所占比重保持在86%左右。 在第三产业中以商业、金融业、房地产业、旅游业和科技信息咨询业最具优势和发展潜力，形成了符合首都中心城区特点的经济。 开发背景 十五西城规划中提出要“大力发展五业，重点建设五街”的发展战略，并强调加快六个功能街区的建设。 “五业”是指商业（包括传统服务业、餐饮业）、金融业、房地产业、文化旅游业和科技信息咨询业，都属于第三产业。 “五街”是指西单商业街（从宣武门至新街口豁口）、北京金融街、阜成门至景山文化旅游街、西长安街、平安大街。 六个功能街区指的是西单商业中心区、北京金融街、西外地区、德外地区、阜景文化旅游街和什刹海历史文化旅游风景区等六个资源优势集中、战略地位突出的功能街区。 开发背景 宏观市场背景分析 北京市房地产市场发展概况 市场供需两旺、压力仍存 开发背景 销售/竣工面积比 开发背景 政策层面：调整意义深远，市场波澜不惊 伟业价格指数全线上扬 开发背景 西城区房地产市场现状 北京普通商品住宅销售量位居前三位的城区分别为朝阳区、海淀区和丰台区，西城区房地产状况