中国银行吉林省分行住房信贷业务的策略.docVIP

第 2 章 吉林省住房信贷业务概述2.1 吉林省住房信贷业务的起源 2.1.1 住房信贷是住房体制改革的产物 1998年我国住房体制改革取得历史性突破，全面停止了福利分房制度，实行了住房分配的货币化、市场化。几年来，原有单位公有产权的住宅逐步转变为私有住宅，随着吉林省房地产市场新建商品住宅的持续供给，吉林省的居民住宅也己基本实现了商品化，即可以在房地产二级市场流通买卖。而商品住宅的购买成本远远高于福利住房的居住成本，收入水平即便是有所增长，普通居民也难以支付购房一次性付款所需的资金，于是产生了普通居民购房贷款的需求。 目前吉林省的商业银行仍是以存贷款为主要业务的服务单位，其经营收入的最大来源就是存贷利差收入，形成了“居民储蓄—银行信用—信贷投资”的经营模式。个人住房信贷业务因其风险较小、市场潜力大、综合效益性强等特点倍受商业银行的青睐，信贷资金迅速向个人住房贷款领域集中。经过近十年的发展，现己成为商业银行发展最快的个人贷款业务。 2.1.2 住房信贷产品的分类与产生 随着社会发展程度的提高，社会分工的高度细化，催生了人们消费观念的变革，从盖房子到分房子，再到攒钱买房子，直到现在的贷款提前住进梦想中的房子。由于不同收入阶层对住房消费市场的需求不同，衍生了不同种类的住房信贷产品。按资金来源渠道划分，分为住房公积金贷款和商业性住房贷款。 住房公积金贷款是取消住房福利制度后最早出现的住房贷款品种，公积金贷款以贷款利率低于商业住房贷款的优势一直以来成为购房者融资的首选，目前己经在全省广泛推广。由于公积金贷款受申请人连续缴纳住房公积金一定期限的准入条件限制，以及贷款额度的严格审查，仅能满足部分购房者的融资需求。于是，商业银行陆续推出的以所购住房抵押、按月还本息的商业性住房按揭贷款成为普通购房者融资的必然选择。在当前扩大内需、增加住房消费有效需求的宏观调控下，商业性住房贷款利率与公积金贷款利率的利差在逐渐缩小，更是推动商业性住房贷款发展的有利因素。 2.2 吉林省住房信贷业务的发展情况 吉林省商业性住房信贷业务 1998 年起步，2000 年以后得到迅猛发展，以建行为首的工、农、中、建四大国有商业银行迅速占领房贷市场，一直以来在房贷市场中占主要地位。后期交行、光大银行相继介入，浦发银行、招商银行也纷纷在吉林省的房贷市场布局。截止 2009 年 6 月末，吉林省内四大国有商业银行发放的住房贷款余额己达 223.80 亿元，占个人消费类贷款余额的 78.52% 。如表2.1所示，在2007年12月末至2008年9月末期间，吉林省金融机构发放的住房贷款余额由157亿元稳步上升至181亿元，平均每季上升8亿元，季度涨幅分别为3.18%、3.70%、7.74%。如图2.1所示，住房贷款基本上与个人消费类贷款及全部个人贷款保持同步增长，并继续呈现稳步上升的趋势。如图2.2和表2.2所示，吉林省金融机构发放的个人消费类贷款是以住房贷款为主、汽车贷款为辅的发展格局。住房贷款在个人消费类贷款中占有近60%的较高份额，在全部个人贷款中也占有近40%的份额，符合吉林省的经济环境及居民消费特点，居民个人融资需求仍以购房置业为主。随着人民生活水平的提高和公积金贷款、住房按揭贷款的普及推广，住房消费和住房投资在未来几年内将继续成为热点。2.3 住房信贷对社会经济及金融业的影响 2.3.1 住房消费在社会总需求中的重要作用 经济学原理表明，经济增长既取决于社会总供给的水平，又受到社会总需求的影响。从需求的层面来看，消费需求与投资需求、出口需求一起，构成了拉动经济增长的“三驾马车”。在这三驾马车中,消费需求的作用是最重要的。无论发达国家还是发展中国家，消费在一国的国内生产总值中所占的份额最大(一般在60 %以上) ，而消费需求增长在经济增长中的贡献率远远超过投资需求增长和出口需求增长，是经济增长中的主要拉动力量。尤其在当前经济形势下，外部需求持续萎缩，出口下降幅度较大，扩大国内居民消费，对于拉动经济增长意义重大。其中最大的突破口、也是对整个国民经济产生巨大拉动作用的关键，还是在激活普通城镇居民的住房消费上。房地产虽然在统计上划在“投资”分类，但对绝大多数人来说，它仅仅是一种消费行为，而且住房消费也是所有消费中最大的一项消费。 国家统计局调查表明，“房产在家庭财产构成中比重最高”，约占到家庭财产的 50%。可见，在居民的整体消费构成中，还是以住房消费最为重要。尤其在高房价年代，更是如此。现在，普遍城镇居民购买一套住房，需要花掉十几年、甚至几十年的积蓄。即便是中高收入家庭，住房消费也是一项较高的支出 。2.3.2 发展住房信贷业务是解决民生问题、扩大内需的需要 国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有