分期开发大盘中后期营销之道桂芳园的项目营销总结10DOC.docVIP

分期开发大盘中后期营销之道桂芳园项目营销总结一、市场背景　　底桂芳园状况：　　桂芳园作为布吉超级大盘经典代表作，是中原从头开始代理、目前服务时间最长、开发期数最多的一个大盘，从2000年5月正是开始建设以来，凭借优美的社区环境和完美的社区规划，到2002年底已售出近2000套单位，到取得了良好的销售业绩，赢得市场和社会的双重肯定。　　桂芳园共分8期开发，年底已成功开发到第5期，桂芳园5期·瑞士峰景，中原深入参与到前期产品定位等前期规划工作并确定了产品差异，在营销包装上通过引入“瑞士风情”、营造“峰顶尊贵 水岸美宅”形象差异、邀请香港巨星李克勤作为形象代言人等一系列举措，将销售业绩和市场形象推向了一个新的高度。　　年我们的任务：　　完成5期中尾盘消化和6期前期销售，在面临着比前3年更加激烈的市场竞争下，在营销费用从原来的5％缩减到2％、以同区最高售价还要上浮的情况下，完成1000余套单位的销售，保持并提升销售速度，树立“桂芳园”鲜明品牌形象。　　任务实现难点：　　? 如何在费用缩减、同区最高价的前提下，确保强销期月均120套的销售任务？　　? 在SARS爆发严重冲击楼市的时候，项目如何寻找出路？　　? 如何应对出现滞销情况的单位？　　? 如何通过前5期的销售和对市场的把握，为6期乃至之后的产品塑造更符合市场需求提供充足的市场依据？　　? 6期形象定位是否需要再建新的分品牌？如果建立，