房地产估价拆迁讲义.ppt

城市房屋拆迁中补偿评估问题的探讨 注册土地估价师 　 注册房地产估价师 孙琳 房地产经纪人 山东省“十佳”房地产估价师 高级工程师 英国RICS资深会员 纲 要 一、房屋拆迁现状 二、房屋拆迁补偿评估的理论思考及方法研究 三、补偿评估工作建议 四、通行权、地下建设用地使用权评估的探讨 一、房屋拆迁现状 （一）城市房屋及土地产权的演变 城市房屋拆迁的目的不是为了拆而拆，而是通过拆迁取得被拆迁人的土地，进而实现土地利用效益的最大化。 新中国成立以前，土地、房产实行私有制，个人可以获得土地和房产的所有权。 谢 谢 大 家 （二）房屋拆迁及土地权益补偿评估一般方法 1、市场比较法： 市场比较法在同一地区或同一供需范围内的类似区域中，与估价对象相类似的房地产的交易较多时才能有效使用，在房地产市场不发达、交易情况较少的情况下不适用。 运用该方法应注意分析房地产市场，选取适当可比实例，仔细分析影响价格的因素及影响程度，客观确定修正系数。 2、成本法：使用该方法的难点是合理区分实际成本和客观成本，并结合市场供求分析确定房地产价格；另一个难点是折旧的求取，在求取折旧时注意以下几点： （1）、房地产估价中的折旧不同于会计上的折旧，估价中折旧是一种减价修正。 （2）建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分，经济寿命是建筑物建造完成之日起预期产生的收益大于运营费用的持续期，房地产估价采用的为建筑物的经济寿命。 （3）建筑物使用年限特别要注意土地使用权年限，如果是出让用地，要注意剩余年期，注意房屋的尚可使用年限不能超过土地剩余年期。 3、收益法：该方法的难点在于求取净收益时扣除项目的准确界定和科学确定资本化率。 目前商业办公类房地产出现了一方面房地产价格上涨，一方面是房屋空置率较高，房屋租金微升甚至下降的现象，公认的价格租金比8-12，据了解目前多数地方已超过20，个别项目甚至超过30，如果按照通常采用的存贷款利率确定资本化率得出估价结果会与市场价格相去甚远，因此必须对片区内的房地出租及销售情况认真仔细调查后，计算其租售比，以科学地确定资本化率。 1、24个人，每列5人，怎么排成6行。 2、一个人能做，两个人能做，大家都能做，但两个人以上不能同时做，做什么呢？ （三）创新研究 1、“标本房屋”市场价格评估法 该方法的基本思路为，在一个拆迁片区中按房屋使用类型（居住、商业、办公、工业）选取一个有代表性的房屋作为评估标本，运用市场比较法或其他方法评估该“标本房屋”的市场价格，然后将各拆迁房屋与标本房屋进行比较，一般只需进行房地产状况修正即得出各拆迁房屋的市场价格。 （1）标本房屋的确定 标本房屋在拆迁片区内应具有代表性，能反映拆迁范围内多数房屋的情况。主要体现在以下几个方面： 建筑类型（平房、二层、多层） 建成年代 建筑结构（砖木、砖混） 楼层、户型、面积、朝向等。 房屋及土地的使用性质。 （2）利用市场比较法评估标本房屋时，可比实例的一般要求： ①地区相同，即拆迁区位等级应相同或相似； ②用途相同； ③建筑结构和类型相同； ④规模相当； ⑤权利性质相同； ⑥成交日期与估价时点相近； ⑦一般应选取二手房交易实例； 例某项目，需要拆迁1栋6层居民楼，共48户居民，这栋居民楼的套型、面积、建成年份相同。每户仅仅在层次、室内装修及使用情况存在差异。经分析，采用“标本房屋”评估法评估较为便捷。具体做法如下：第一步，确定“标本房屋”，根据勘察情况，东单元5楼西户在48户中，在层次、室内装修及使用情况具有代表性，确定为“标本房屋”。第二步，选用市场比较法等方法，评估出该户价格。第三步，其他房屋与该户对比，找出存在的差异，进行价格修正，求得其他各户房屋的评估价格。结果顺利通过了公示。 该方法是市场比较法的一种延伸，从比较修正的因素看，其他房屋与“标本房屋”比较修正仅限于个别因素的比较修正，修正幅度相对小，便于对比分析，得出结果相对公平合理，减少了每户都选取案例评估计算中的大量重复工作，节省了人力、财力，提高了工作效率。该方法关键是“标本房屋”的估价结果是否客观、公正。 2、综合平衡法 是基于房地耦合收益的基础上提出的，即房与地分别评估后根据实际情况科学设定耦合收益系数，综合平衡得出的结果，以公式表示： 房地产总价＝房屋现值价+土地使用权价格+房地耦合收益价格 ＝（房屋现值单价×建筑面积+土地使用权单价×土地使用权面积）×（1+房地耦合收益率） 而耦合收益率采用多因素综合评价方法