临潼某的项目营销的的策划核心攻略60DOC200703.docVIP

*******营销策划核心攻略*******营销策划核心攻略PAGE 第PAGE 4页 共 61 页机密文件 注意保密【*******营销策划核心攻略】 200卷首语我们的观点：让营销锋利起来！一部经典《鸿门宴》流传数千年，一个中国式人物的英雄故事妇孺皆知，一部中华民族的智慧传奇家喻户晓。我们借《鸿门宴》作为项目策划书的核心线，无非是希望借助于英雄的智慧，克服困难，驰骋市场，创造辉煌业绩。我们期待：临潼楼市，一部传世经典的品牌诞生！让营销锋利起来！市场如战场，瞬息万变。在这战场上，关健在于时刻保持清醒的头脑，跟踪市场，细分市场，发掘市场，我们才能发现市场机会，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才能立于不败之地。科学的策划是项目成功的基石之一。拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是我们永远不懈的追求，也是我们永远恪守的策划观。我们坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，项目才能获得圆满的成功，才能获得效益的最大化与风险的最小化，强化本项目的优势，提高市场竞争力，夺取最大的销售业绩，获得最大的经济效益。我们认为：由于市场四大要素（市场、客户、产品、策略）中，市场总是在变，客户也是游移不定的，而我们的营销策略要随时调整，不间断地制造市场的兴奋点。任何项目都有自身的优势与劣势，就象收益与风险往往同时存在。我们规避风险、争取胜利的基本原则是：速战速决，快进快出。尽量缩短销售周期，实现利润的尽快回收。战略目标(1)项目利润最大化(2)区域品牌影响力(3)长久合作联盟体目 录第一部分 房地产市场分析与预测 P6第一章 宏观经济概况 P7第二章 临潼区房地产市场研究 P13第三章 临潼地产大趋势预测 P16第四章 临潼典型个案研究 P17第二部分 营销策划核心攻略 P40第一章 项目市场研究 P41第二章 项目定位 P43第三章 项目价格定位 P44第四章 项目销售策略 P45第五章 公司品牌战略 P46第六章 营销包装策略 P46第七章 营销推广策略 P46第八章 广告创意模拟 P48第九章 广告费用预算 P49第一部分 临潼区房地产市场分析与预测第一章 宏观环境第一节、房地产业的区域发展趋势中国房地产业经过多年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。目前，中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。中国房地产业的区域发展水平不均衡，自东向西，开发水平形成一个很大的落差，东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，经济发展较快，与国际上的交流频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购买力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市，并逐步形成了较明显的专业化分工。中西部地区以成都、重庆、西安等城市为代表，在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在急起直追。在今后的三到五年内，中国西部房地产业还会有一个较高速的发展时期，其主要利好因素有：（1）房地产业被明确确定为国家支柱产业，在政策上给予更多的优惠和扶持。（2）取消福利分房，代之以住房货币化，西部大开发加快了城市化进程及居民收入。（3）增加公务员薪酬作为主要的廉政措施之一，将提高整个社会的薪酬水平，从而有效提升居民的消费水平.（4）中国城市化进程加速，以有效解决农村富余劳动力的问题，农村人口进城，将引发一次新的房地产开发高潮。（5）中国经济已坚定地走向市场经济，私有化日益明朗，这将导致中国经济持续长期走强。在此环境下，房地产也会相应发展。（6）一个强大的中产阶级群体正在崛起，其主导消费的趋势将日益明显。（7）中国将面临长期的通货膨胀压力，居民投资房地产，成为最稳妥的保值方式。（8）国家煤电资源新政策是大量的煤电资金涌入房地产行业，增加了行业的购买力。另一方面，中国政府为抑制经济过热，于2004年开始启动了宏观调控措施，内容包括控制信贷、大幅度提高钢铁、电解铝、水泥和房地产项目的资本金比例、整顿土地市场以及银行加息等。这些政策的落实，在房地产行业起到了一定的降温作用，并促发了局部地区地产行业的大整合。第二节、临潼概况及发展状况1、临潼概况［地理位置］临潼，是一块古老神奇而又焕发着青春活力的土地。位于陕西关中平原中部，属西安市郊区。地形南高北低，土地肥沃，气候宜人，南依骊山，北临渭河，是十一朝古都西安的东大门，自周、秦到汉、唐，临潼一直为京畿之地，处于全国政治、经济、文化活动的中心地带。［行政区划］ 临潼