2006南口路地块可行性的研究的报告.docVIP

目 录 第一部分 项目总论 3 一、项目可行性研究报告编制背景 3 （一）、可行性研究报告名称 3 （二）、可行性报告编制单位 3 （三）、可行性研究报告编制依据 3 二、项目地块概况 3 三、可行性研究的结论 4 第二部分 项目宏观投资环境和市场研究 5 一、项目所在城市的宏观投资背景 5 （一）、城市基本背景 5 （二）、城市宏观经济概况 5 二、天津市房地产市场概况 8 （一）、房地产投资势头强劲 8 （二）、土地市场相对疲软 9 （三）、房价增速较快 9 （四）、市场供需基本平衡，但需求相对缩紧 10 （五）、2006年市场供需预计分析 11 （六）、市场特征分析 12 三、项目周边市场状况 13 第三部分 项目的市场定位 14 一、主力消费群定位与分析 14 （一）、目标客户主要构成 14 （二）、目标客户主要特点 15 （三）、目标客户群购买力分析 15 （四）、综述 15 二、产品定位 15 三、户型定位 16 四、项目方案评估意见 17 第四部分 项目的经济分析 18 一、项目总体经济技术指标 18 二、项目开发建设的组织与实施计划 18 （一）、建设方式 18 （二）、开发方案设想与分析 18 （三）、开发进度 19 三、项目成本明细 19 四、项目收入 20 （一）、项目销售价格的确定 20 （二）、项目收入 21 五、项目利润 21 六、资金来源与支出 21 七、现金流量分析 21 八、盈亏平衡分析 22 九、敏感性分析 22 （一）、开发成本浮动对利润的影响 22 （二）、销售均价格浮动对利润的影响 22 （三）、成本和价格敏感性分析比较 22 第五部分 可行性研究的结论 23 一、经济效益分析 23 二、拟投资理由及潜在风险 23 （一）、拟投资理由 23 （二）、潜在风险 24 三、社会效益分析 24  第一部分 项目总论 一、项目可行性研究报告编制背景 （一）、可行性研究报告名称 天津市南口路地块可行性研究报告 （二）、可行性报告编制单位 荣盛房地产发展股份有限公司发展部 （三）、可行性研究报告编制依据 1、国家相关政策、法规 2、天津市地块整理信息——土地·招商 3、走访记录，市场调研数据、资料 4、天津市土地交易中心信息 5、天津市政府网站 二、项目地块概况 南口路地块位于天津市河北区，中环线以内，东侧为喜峰道，南侧为南口路，西侧是天津市电器研究所，地块正处于天津河北区重点改造的南口路沿线中心位置，该地块具拥有较好的交通条件和升值潜力。位置图如下： 通过多方信息渠道了解，预计天津市土地交易中心将在本月底或6月初发布地块挂牌公告。目前该地块现状除北侧三户矿山电器厂职工宿舍和南侧的商业银行外均已拆平，起挂价25800万元。 规划指标及要求如下： 土地出让面积为68,800㎡，合103.2亩；用地性质为居住用地，容积率≤2.3，可建建筑面积不大于15,824㎡，建筑密度≤30%，绿地率≥40%；土地使用权出让年限为70 年。 通过经济测算，预计该地块合理成交价为34,613.28万元（其中土地出让金33,540.00万元、契税1,006.20万元、土地交易手续费67.08万元），即楼地价2,187.39元/㎡；拟定我公司取得该土地最高价为37,808.35万元（其中土地出让金36,636.00万元），即楼面地价为2,389.30元/㎡。 三、可行性研究的结论 项目总成本：62,565.95万元 项目销售收入：87,032.00万元 项目利润：19,635.77万元 项目成本利润率：31.38% 项目内部收益率：52.01% 项目净现值：16122万元 项目投资回收期：1.56年 通过对项目的整体经济项目评价可以得出：本项目具有较为合理的投资回报率，投资回收期短，项目风险相对较小，规模符合公司的发展战略，因此项目可行。  第二部分 项目宏观投资环境和市场研究 一、项目所在城市的宏观投资背景 （一）、城市基本背景 天津是我国四个直辖市之一，也是北方最大的沿海开放城市和航运中心，辖区面积11919.7平方公里，属于暖温半湿润大陆季风型气候。下辖有6个市区（和平、河东、河西、河北、南开、红桥）、4个郊区（东丽区、津南区、西青区、北辰区）、滨海新区（塘沽、汉沽、大港）和5个县（蓟县、宝坻、宁河、静海、武清）。截至2005年底，全市常住人口为1043万人，其中城镇人口为783.06万人。 天津具有铁路、公路、海运和航空一体化的发达交通网络，京山、京沪两大铁路干线的交汇于界内，为北方铁路运输枢纽；公路四通八达，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六条国家级公路途经天津；天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头；天津滨海国际机场是北方重要的客机机场，也是华北地区最大的航空