2006上海富顿的项目商业定位及价格建议初步的报告.docVIP

商业环境篇 宏观市场分析 1、近半年全市成交量分析 上海市商铺总体成交量 （2005.12～2006.5） 成交日期 成交面积 成交套数 05年12月 19.3万㎡ 1408套 06年1月 15.0万㎡ 1793套 2月 11.2万㎡ 928套 3月 18.7万㎡ 1609套 4月 31.6万㎡ 1425套 5月 13.2万㎡ 1119套 以上是自2005年12月至2006年5月的全市商铺成交量统计，从这半年的数据来看，除2月份因春节假期影响成交量较低外，其余月份变化均不大。成交面积在4月份因为有兴力达国际广场的16万㎡整体收购，因此总量达到近32万㎡，其他月份都在20万㎡以下。 与去年同期相比，全市商铺成交量今年有所下滑，从一定程度上可以说明去年至今一系列调控政策出台以来，伴随着对住宅市场的抑止，也使整体市场都处在一个观望的氛围之中，后市如何仍需拭目以待。 另外，从近半年来的商铺供应及成交情况来看，整体市场中以两种类型物业为主，一是专业市场，二是社区商铺，就社区商铺来讲，供应和成交量较大的也主要集中在外郊环地区，直接原因是此类地区开发的住宅楼盘一般体量都较大，因此相应的需要有一定体量的社区商铺配套，从而满足未来居民的基本生活消费需求。然而总体来看，目前的成交量水平同庞大的市场供应量还是不成正比，有相当程度的供大于求现象。 2、近半年松江区成交分析 松江区商铺成交量（2005.12～2006.5） 成交日期 松江成交面积 全市成交面积 占全市比重 05年12月 10,785㎡ 19.3万㎡ 5.5％ 06年1月 10,248㎡ 15.0万㎡ 6.8％ 2月 1,620㎡ 11.2万㎡ 1.4％ 3月 31,692㎡ 18.7万㎡ 16.9％ 4月 32,823㎡ 31.6万㎡ 10.3％ 5月 22,049㎡ 13.2万㎡ 16.7％ ） 松江区作为上海城市扩展的重点区域，新建楼盘众多，因而相配套的商用物业也必然体量庞大，以上数据表明，半年来整个松江区商铺成交量在全市总量中都占有较大比重。而九亭镇作为地处松江区，同时也紧邻闵行区的重镇，又属于松江区房地产开发的重点区域之一，新建楼盘普遍体量庞大，这也从很大程度上刺激着区域内商业氛围和商业地产的发展，商铺成交量也就反映出了较大的需求，但这并不意味着区域内的商业地产发展乐观，从目前看来，具体表现为已成交并交房的商铺大量空置，这也从一定程度上说明，投资者对于商铺的投资有些过于乐观和盲目，而没有对项目具体情况及周边环境作出准确判断，对人口导入及消费特征没有进行详细分析，因此目前的成交情况良好并不代表以后市场会持续乐观。 区域商业环境分析 由于本案处于松江区九亭老镇，紧邻闵行七宝商圈，该商圈为周边区域辐射范围最大的重要商圈，目前区域内居民人口的主要消费地也是在七宝商圈，所以其对九亭镇及周边范围内新兴商业项目的发展都会形成较大影响，因此作为竞争商圈进行重点分析。 1. 七宝商圈分析 七宝镇所规划的七莘路路商业走廊，通过近几年的发展已初具规模，辐射范围不断扩大。以七莘路走向可分为北、中、南三段。 北段以【龙城购物中心】为主，投资3亿元的二期工程已于05年启动，建成面积6.4万平方米的中高档美食城。而正在规划设计中的三期，则以影院等娱乐设施为主。同龙城购物中心一期一样,二三期均有1500辆规模的室内停车场。 中段则是6万平方米【乐购综合超市】，目前每天人流超过3万人次，免费班车已开到航华、龙柏、莘庄、华漕和虹桥地区。 位于乐购对面的【七宝商业中心】规划面积9万平方米，将通过错位竞争满足各类消费群体，其中还包括高档宾馆、写字楼和精品店。【乐购】和【商业中心】同附近具有民俗特色的【七宝老街】一起，形成今古两貌、交相辉映的商业特色。 南段已投入使用的滑雪场一期及其配套设施目前经营状况良好，正在筹办的二期由滑冰场和会展中心组成，加上附近的体育公园，将是一个运动及展览的综合项目。 与此同时，七宝镇正在建设约为7万平方米的【七宝地铁广场】，以及10万平方米【七宝万科购物中心】等，由此进一步扩大七宝镇的商业规模，使七宝商业更为发达。 乐购购物中心 6万平方米的【乐购Shopping Mall】位于七宝商圈核心的北侧，区域内主要交通线路均围绕其间。【乐购】属于台湾顶新企业旗下，1999年引入国内市场。初期建筑面积为3万平方米，乐购二期、三期【星钻城未来家电广场】等工程将原【七宝商城】改建成一体化后，商业面积增加2万平方米，主要经营日用百货、家具、文化用品，包括了娱乐、餐饮、卖场、电器卖场、零售百货等各种业态，主要商家有：乐购、灿坤电器、星钻城、河畔百货、KFC、麦当劳、德克士、必胜客、来天华酒楼、和记小菜等。这些与原有的乐购超市连在一起，铸成七宝镇繁华中心。 【乐购S