PL房地产开发企业土地增值税清算的案例分析.docVIP

PL房地产开发企业土地增值税清算案例分析 第二章案例正文 2.1 PL房地产开发公司经营与财务状况 2.1.1 PL房地产公司经营发展背景 PL集团成立于1999年3月24日，是一家立足中国市场的多元化跨国企业集团。 集团以房地产开发为龙头，投资涉及金融、酒店、餐饮、教育和会展等领域，业务遍及 广东、北京、上海、香港及加拿大等地。PL房地产开发公司是其下属的一家房地产开 发公司，公司注册地址位于广州市天河区珠江新城临江大道222号三楼，法人代表：陈 双江，注册资本：人民币两亿五千万元，投资总额：人民币两亿五千万元，公司类型: 私营有限责任公司。PL房地产公司在开发大型、多用途城市核心发展项目及综合住宅 发展项目方面拥有卓越的成绩，房地产开发是公司的核心业务，公司持续打造“PL地产” 品牌。 经历十余年的品牌经营与管理，“PL地产”已一跃成为中国房地产行业的标志性品 牌，国家工商行政管理总局认定“PL地产”为“中国驰名商标。PL地产连续七年蝉联“中 国蓝筹地产”榜首企业，荣获“中国最受尊敬企业?十年成就奖”等荣誉。2010年8月， PL地产以品牌价值评估值达239.98亿元获得行业第一名。近年该公司开发销售的地块 项目是在经广州市国土局穗国地出合（97）第239号文同意使用的广州市珠江新城C区 内L-9-4、L-9-5、L-9-6、L-14-1、L-14-2共五个地块内开发、建设、销售、出租和管理 自建的商品楼宇，项目名是新城海港花园，项目地址在广州市天河区马场路2号。PL 房地产公司善待每一位客户、业主和租户，坚守“顾客至上”的经营理念，推崇将他们当 作自己的家人一样对待。PL公司从租户的选择到社区的物业管理，每时每刻和每个环 节都穷思竭虑的为客户考虑，努力给客户带来极致的体验，竭尽所能的创建一个良好的 社区环境。 2.1.2 PL房地产公司财务状况 通过PL公司近两年的经营发展与财务状况，可了解其资产与资金来源的结构，以 发现资产的质量与业绩和税负的匹配度。 一、PL房地产开发公司资产质量状况 PL房地产公司这两年资产负债状况，在货币资金以及存货、其他应收款和预付账 款呈现出较大的变化，特别是应付账款出现负数，从会计的处理规范性角度看，存在着在账务处理的问题，这种异常现象背后的问题所在。且预收账款在2012年的结构比 较中，呈现出较大的增长，是否存在收入隐藏和确认的合规性。其他应付账款的波动 性是否反映出在资金的调拨以及土地的储备相关性。 1、流动资产的构成以及明细分析 在流动资产中存货所占的比重是最多的，其内容构成为：待开发的土地、未完工 在产品（房屋等）、设备和材料以及在建工程项目。其他应收款的构成有：有往来关系 的单位、内部职工借款、施工单位欠款。一些施工单位由于各种原因没能达到施工进 度， 又或者没有及时进行结算，从而导致付款程序不齐全，所以会有一些较大金额的借款 产生，待相关手续和施工进度完善之后抵扣工程款。另外有些员工从公司离职了，其 借款却依然挂在账面上，应该尽可能追讨或按相关财务制度进行验销。预付账款主要 构成为：新城海港花园、某D城以及会所等工程预付款，包含了一些基础设施费，这 一部分只有等到工程结算以后才能进行账务上的处理。 2、负债及所有者权益分析 （1）负债及所有者权益构成分析 2012年PL公司负债及所有者权益约为4.9亿元，分析其构成：流动负债约有3.77 亿元，占负债及所有者权益总额的76.94%；长期负债1.08亿元，占负债及所有者权益 总额的22.04%；所有者权益为938.85万元，占负债及所有者权益总额的1.92%。 从上述图表及数字很容易得出，流动负债占据的比重是最大的，从资金来源的角度 来看，比重过大的流动负债代表着压力过大的短期偿债，要在短时间内做好短期到期的 债务发生以及或有负债发生的预测，防止出现短期偿债风险。 （2）流动负债构成分析 流动负债达到3.77亿元，包括预收账款1.36亿元，占负债及所有者权益总额的 36.07%；其他应付款3.82亿元，占负债及所有者权益总额的101.33%。预收账款主要是 替业主代缴纳的大修基金，其他应付款的主要构成为新城海港花园、某D城以及会所的 往来款。 短期负债在流动负债中占了很大比重，流动资产是否足以支付巨额的短期负债呢？ 通过分析流动资产的构成，我们不难发现：存货在流动资产中的份额最大，货币资金被 大量的占用，这些存货在短期内是无法立刻变现的，需要一个过程，另外怕遇到长期贷 款中的一年到期的债务突然袭来，公司的短期财务风险有恶化的趋势。 二、PL房地产开发公司利润质量状况 1、各项成本费用所占的收入比例结构分析 从下表PL公司的利润表2-2中，可看出，公司的销售收入规模与其资产并不匹配， 作为房地产公司的销售量属于偏小，一种处于亏损状况