某集团公司房地产的项目评审管理方法.docVIP

房地产项目投资评审管理办法 （讨论稿） 第一篇 概 述 第一节 总 则 为了提高集团房地产业务投资决策的合理性、科学性，在宗地投资评审、规划设计方案评审到项目经营方案评审三个主要决策阶段，通过控制各阶段的主要指标以逐步达到以下成果：成本越来越低，投资效益越来越高，销售均价越来越高，投资风险越来越小的目的。特制定本办法。 房地产项目重大投策决策的最高机构为集团董事局，并成立投资决策管理委员会，为非常设机构，对董事局负责。 房地产投资决策委员会主要对三阶段主要的投资节点进行评审：宗地购买投资评审（确定买不买，投资决策的核心是以低价获得优质地块）、规划设计方案评审（确定买后做什么，投资决策的核心是确定优质赢利模式，控制投资成本）、经营方案评审（确定项目如何做，投资决策的核心是控制投资明细成本，确定实操阶段赢利模式下的总体计划部署方案）。 该投资评审管理办法适用于集团所有纯地产和泛地产投资项目，上述三阶段主要投资节点若未经过投资决策委员会的评审则不予支持，但在特定战略性情况下的投资或董事局直接下达的投资决策可特殊处理。 本办法的修订和解释权归集团总部。 第二节 职责分工和管理原则 集团人力资源管理中心全面负责三阶段投资评审会议的会务组织工作，以及投资决策委员会成员的决策绩效、福利管理等日常事务。 每阶段的待评审方案经地区公司初评，地区总经理签名确认后，资料、条件符合要求者方能正式提交集团，并且都要采取上会的形式，即地区公司上报的投资方案首先要经过集团总部主管中心的资料审核并出具书面专业意见，最迟不超过三个工作日内，评审不合格者退回重做方案，评审合格并符合本办法第二部分的资料后才由人力资源管理中心安排时间（但最迟不超过五个工作日或提案单位要求的最迟时间）召开投资决策评审大会。 每阶段的评审资料均须地区公司负责人签名、盖章后由人力资源中心负责上报给集团人力资源管理中心，集团人力资源管理中心负责将资料转发给各阶段的主责中心，宗地购买投资的会前资料审核与专业评审由集团前期开发管理中心主责，规划设计方案的会前资料审核与专业评审由集团工程设计管理中心主责，经营方案的会前资料审核与专业评审由集团房地产经营管理中心主责。 各投资阶段的评审会议上都要形成明确的评审决议，以投资控制指标的形式下达给地区公司或实操单位，地区公司或实操单位要按照控制指标严格执行。同时，各阶段投资控制指标亦成为委员会的决策绩效指标。 三阶段投资节点评审的指标控制原则是：成本递减，利润率递增，售价递增，风险递减。 三阶段投资节点的时间为：宗地评审通过后一个月内地区公司必须签订用地合同，开工前三个月内地区公司必须向集团提请规划设计方案评审；规划设计方案评审通过并取得详规报批后一个月内地区公司必须向集团提请经营方案评审；经营方案评审通过后一个月内应如期开工。(流程如下) 第三节 各阶段评审主要节点控制 三阶段投资方案评审总流程图（见附图） 第一阶段项目宗地购买投资评审， 由开发中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团前期开发管理中心）负责召集评审会议及资料准备。 方案提供包括项目可行性研究报告与买地合同文件两大部分（详细方案资料要求见本办法第二部分） 评审大会形成的决议至少要具备以下控制指标： 编号 大会决议项目 内容基本规范 决议要求 一1 可研报告 项目投资基本可行/不可行 必要 一2 购地地价 不高于 万元每亩 必要 一3 （纯地产）项目内部利润率 不低于 ％ 必要 （泛地产） 内部利润率（出售） 投资回报率（出租和教育） 不低于 ％ 不低于 ％ 一4 付款进度 按每百分比每个月作为单位进度，总进度不得超过 ％ 必要 一5 交地进度 总进度不得延后 ％ 熟地必要， 生地可选 一6 其他控制指标 详见本办法第二大部分 可选 第二阶段规划设计方案评审 由工程设计中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团工程设计管理中心）负责召集评审会议及资料准备。 方案提供包括市场定位报告与规划设计图两大部分（详见本办法第二部分），其中，总规与单体方案不能低于两套方案。 评审大会至少要形成以下的控制指标 编号 大会决议项目 内容基本规范 决议要求 二1 市场定位报告 市场定位基本可行/不可行 必要 二2 容积率指标 不低于 必要 二3 方案利润率测算 （纯地产）内部利润率不低于 ％，并且不低于宗地评审确定的指标（如经充分论证确实做不到，则视为宗地评审时的失败决策，列入宗地投资委员会的绩效考核） 必要 （泛地产）内部利润率（出售）不低于 ％