抚顺的项目前期工作总结及后期工作内容.pptVIP

住宅开发形势预见 系统定位及策略 依据地块特质、抚顺市场环境， 制定合适的，差异化优化产品，树立城市地标。 针对三悦城项目 所处环境的宏观、微观研判 分析和论证该项目区域的人文习惯、生活方式以 项目地块的交通、配套等基础因素 辅以对周边环境的地产项目实态 竞争项目势态及建筑文化的研究 为本项目产品的建筑定位提供依据。 抚顺首席城市综合体 城市复兴风凰涅磐后的全新增值潜力 全面迎接沈抚同城后抚顺至高品质的城央贵地 从消费者的心理谋求定位，而不是以开发或销售者的立场来确定； 针对特定目标市场，而非整个市场； 充分考虑市场风险和市场潜力，以及发展商资金压力； 结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势； 走自己的路，走别人尚未走或不能走的路， 寻求差异化的产品，创造出抚顺市的首席城市综体样板品牌，并占据历史高度， 新华国际公寓： 31% 约23000㎡ 15户/层 4部 32层/35层 495 占总建筑面积 公寓建筑面积 户数（层） 电梯 层数 公寓套数 TESCO（爱敦阁）： 40% 约15000㎡ 25户/层 4部 20层/25层 500 占总建筑面积 公寓建筑面积 户数（层） 电梯 层数 公寓套数 世城。财富广场： 47.5% 约19000㎡ 19户/层 4部 22层/28层 418 占总建筑面积 公寓建筑面积 户数（层） 电梯 层数 公寓套数 高层建筑的成本与销售价格的期望永远不能调和 而公寓的朝向与北方居民和居住习惯也是永远对立 6.25% 约20000㎡ 未 未 图纸未出 500 占总建筑面积 公寓建筑面积 户数（层） 电梯 层数 公寓套数 浙商国贸商城： 北台SOHO 50% 约30000㎡ 13户/层 4部 1层/19层（跃层） 856 占总建筑面积 公寓建筑面积 户数（层） 电梯 层数 公寓套数 万隆公寓： 51% 12000 16户/层 2部 14层/27层 225 占总建筑面积 公寓建筑面积 户数（层） 电梯 层数 公寓套数 中兴时代广场： 36.67% 22000 18户/层 4部 22层/28层 380 占总建筑面积 公寓建筑面积 户数（层） 电梯 层数 公寓套数 北台SOHO作为新事物的出现 刺激了本地的消费好奇心，但过后出现的类似物业 便波澜不惊。TESCO等项目的销售状况便应证了这一论点 小户型产品特征 TESCO 北台SOHO 中兴时代广场 新华国际公寓 小户型产品特征 浙商国际商贸城 世城财富广场 小户型产品特征 A.公寓面积区间主要在30-60平方米之间，户型没有创意。 B.建筑形态多为点式楼，进深约为14-17米。 C.目前在售公寓销售状况一般；（TESCO的销售率不到20%） C.目前待售公寓（浙商、本项目）和在售公寓加在一起大概有15 万平方米，从目前抚顺的市场来看，体量过大； D.目前在售的公寓价格为4000-5000元/㎡； E.抚顺市公寓的购买群体主要是，年轻群体，白领、投资客群、 小企业家、新婚青年， 第三产业不发达，外来群体较少，应谨慎开发； 小户型产品特征 商业物业（地产）特征 新兴商圈 TESCO（乐购） 大商新玛特 一、抚顺商业主要分为二大商圈， 南站为中心的城市主商圈，及以大商新玛特为中心的新兴商圈； 商业物业（地产）特征 抚顺目前主力商业店的经营面积约为31.5万平方米，在售商业、住宅配套公建、专业市场以及临街商铺约为105.6万平方米； 以222.25万总人口计算，商业人均面积为0.617平方米，按城区140万人口计算，商业人均面积为0.979平方米 0.979 城区人口140万计算 0.617 总人口222.25万计算 商业人均面积面积㎡ 人口 二、在百万人口城市比例中，人均商业面积比例处于即将饱和状态，趋于正常发展阶段，商业档次亟需升级。 注：以上数据为国际通用标准 1.7 20000以上 1.0—1.2 10000—20000 0.6—1.0 5000—10000 0.5—0.6 3000—5000 人均商业建筑面积（平方米） 人均可支配收入（元） 人均可支配收入与人均商业建筑面积的对应关系 商业物业（地产）特征 顺城区商业主要集中在以大商新玛特、乐购为核心的新兴商圈，随着市政府东迁，东北部、北部（以浑河为界）地产异军突起，东北区域已成为抚顺最为集中的“富人居住区”，如何解决该区域居民的各项生活配套，已成为该区域居民急待解决的问题。新玛特的成功无疑印证了这一点，新玛特以及即将开业TESCO的经营规模远不能满足北区居民的生活需要。 顺城区主力商业统计表 主要商业名称 经营面积㎡ 大商新玛特 21000 TESCO（乐购） 60266 商业经营面积合计 81266 三、顺城区东部商业严重不足，此片区是富人集中区，大体量商业今年下半年到明年必将出现 商业物业（