湖南湾田实业有限公司商业地产的项目营销的策略.doc

湖南湾田实业有限公司商业地产项目营销策略第2章湖南湾田实业有限公司项目营销环境分析2.1公司简介与项目现状2.1.1公司简介湖南湾田实业有限公司于2010年1月成立，注册资本金1亿元。公司是湖南湾田集团在长沙最大的子公司，致力于商业地产的开发和经营，同时涉及建材批发加工、物流、物业管理、电子商务、酒店等领域。公司现有员工90余人，设立13个部门，组织结构图如下图2.1所示：2.1.2公司项目现状湾田实业公司目前正在全资打造“湾田国际建材市场”，项目位于湖南省长沙市望城县丁字镇芙蓉北路东侧（如图2.2所示），地段处于长沙北金霞物流配送基地核心位置，距长沙市绕城高速三环线入口仅1.5公里。距长沙新港万吨深水码头1公里，距长沙新货运北站不到0.5公里，区位优势明显。项目远景规划面积5000余亩，建筑面积500万平方米，共分三期，计划用时10年建设完成，总投资300亿元。目前建设的是项目一期工程，占地925亩，规划建筑面积109万平米（如图2.3所示），容积率1.7，密度率44%，建筑形态覆盖会展、酒店、公寓、Mall、商铺、厂房、仓库等多种形式。在征地方面，已取得710亩商业用地；征拆工作已取得突破性进展；项目进度上营销中心已投入运营、园区主要道路和园林景观施工完成，转入后期维护中；在一期的景观打造上利用高压走廊退让，融入湖湘文化和湾田文化元素，通过小品、雕塑、植被来昭示建材主题，打造全国最大的景观面积16万平米建材主题文化广场。项目建成后可容纳数千家企业、商户同场经营。含盖石材、陶瓷、卫浴、板材、化工等多个业态，延伸有五大配套，四大平台为项目服务，即资讯配套服务、交通配套服务、仓储物流服务、商务配套服务、信用担保服务，政府政策资源平台、资金贷款扶持平台、高效物流服务平台、电子商务交易平台。它将是一个承接长沙建材市场和其它商品市场从城市中心向外围空间转移的专业市场项目，一个集仓储、物流、配送、贸易、博览、办公、商务、总部经济和酒店、休闲、人居于一体的城市综合体项目，一个可以解决几千人就业的民生项目，一个节约资源、美化环境的“两型社会”建设示范项目。2.2宏观环境分析主要从国家经济发展、房产业的发展来分析对建材行业的需求，从而确定建材市场的经营是有比较了的发展前途的。2.2.1政治法律环境政治法律环境是指一个国家或地区的政局状况、政策法规、政府管制、政治权力等因素，这些因素对企业从事的经营活动具有现实的影响，以及潜在的制约。某些政策法规可以给企业带来新的经营机会；有些政策则会对企业的战略选择起限制作用，导致企业运行效率降低，影响企业的生存空间。世界经济复苏乏力，主要发达经济体增长低迷，发展中国家和新兴经济体增速普遍也较低。我国正在推进经济结构调整，稳增长的基调未变。稳增长可为深化改革提供基础，而房地产是影响经济增长的重要行业，如果房地产短时发生重大的下滑，必须会对经济全局产生牵引性的扩散效应，这在现阶段改革还没有迈出实质步子的时候，国家会想办法控制的。中国房地产市场开始进入由粗放式的高速成长到理性健康成长的转型期，房地产企业的生存环境发生了根本性改变。房地产开发企业不但要面对政策变化和行业转型，还要面对同行业企业整合洗牌。行业竞争从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多方面全面开展[19]。另一方面，在新型城镇化的大背景下，随着发展规划的进一步落地，地产行业将迎来新的发展空间，新增城镇人口的住房刚性需求将继续保持增长态势。特别是房地产长效机制的建立，将使房地产市场的行政管制与调控大大减少，房地产行业将逐步从政策驱动转为销售及盈利驱动，这都将有利于行业的持续健康成长。随着长沙城区面积的不断扩大、目前的市区布局难以适的城市发展的需要。在长沙商业布局的最新规划中提出：空间布局上，二环线以内原则上不再新建大型商品市场，以全国性商业批发市场为重点建设目标，物流量大、以区域性辐射为主的消费品专业市场和生产资料市场，以及硬件条件较差、配套不齐全的消费品专业市场，要结合城市规划改造逐步调整至二环线以外。这为湾田建材市场承接产业转移提供了良好的政策支持。2.2.2社会及人口环境长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。长沙市地理位置处在湘江下游、湖南省东部偏北，东部与江西省宜春市和萍乡市相邻，南边对接株洲和湘潭两个市，西边连接娄底市和益阳市，北部与岳阳市、益阳市接壤。整个市区土地总面积大约有1.1819万平方公里，其中城区所占面积有556平方公里，所管辖区域有芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区6个区，以及长沙县、宁乡县2个县和浏阳市，总人口大约704万人。长株潭城市群一体化是中部六省城市中全国城市群建设的先行者，作为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合