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保利东湾房地产营销策划方案 07工商（1）班 黄磊 07工商（1）班 张文杰 07工商（2）班 张博远 目录 第一章：项目市场分析 1、杭州市场分析 2、房地产政策 3、下沙市场分析 第二章：项目概述 1、保利东湾项目简介 2、交通情况 3、配套设施 4、基本数据 第三章：项目SWOT分析 第四章：营销策略 1、社会分层策略 2、定向营销策略 3、事件营销策略 第五章：投入产出分析 杭州位于中国东南沿海，浙江省省会，副省级城市，长三角的副中心城市。浙江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢钮。杭州经济发达，有钱塘自古繁华之称。经济综合实力跻身全国大中城市前十位，各项指标据位于全国前列。 根据杭州市构筑大都市、建设新天堂的战略目标，以杭州经济技术开发区为核心的杭州城市东部178平方公里是杭州大都市的副中心（即下沙）。建设目标是以高新技术产业与先进制造业为基础，集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。围绕这一目标，杭州开发区正在全面实施由建区到造城的战略调整，全进进城市化进程，大力培育发展城市功能。当前，正在全面推进下沙新城行政商务中心区（8平方公里）、轨道交通、连接主城的快速公路和城市快速公交等重大基础设施建设。并充分利用13公里的钱塘江江景资源，打造杭州东部最大的生态湿地公园，规划建设15万人居住规模的沿江大型生态居住区，建设福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光商城、金池商贸等一批大型商贸设施，全面提升城市形象和城市功能，努力把开发区建设成为现代化、国际化、人文化的城市副中心。 杭州政府提出城市东扩，钱江新城CBD核心区的开放使用，钱江新城二期规划出炉，地铁一号线的全面开工，带动城东楼市一路飘红，杭州东部原本被低估的价值正在不断的发现和释放。在世纪之交，为迎接经济全球化和我国加入WTO的机遇和挑战，为加快杭州城市现代化建设，为保护历史文化名城，适应构筑大都市、建设新天堂的需要，杭州市委、市政府提出了杭州城市城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展、东动、西静、南新、北秀、中兴的战略步骤，即将长期以来形成的以西湖为核心的团状空间形态转变为以钱塘江为轴线的分散组团形态，杭州的城市发展将由围绕西湖建设发展的西湖时代跨入以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的钱塘江时代，在钱塘江北岸的城市地理中心位置建设杭州市城市新中心，也就是杭州钱江新城。 钱江新城的建设将使杭州城市格局由三面云山一面城演变为一江春水穿城过，引领杭州从西湖时代走向钱塘江时代。钱江新城的区位优势将成为杭州市乃至浙江省的中央商务区，高层次的第三产业区和城市经济可持续发展新的增长点，它是即体现时代特征、杭州风格、钱江特色，又具有高文化品位和高科技内涵的沿江园林新城。从西湖时代迈向钱塘江时代绝非要割断城市的历史，而是今后杭州整个城市建设中心的转移，再造一种先进的、现代的、国际的文化，形成未来杭州大都市的心脏。通过建设钱江新城，提高杭州的城市品位，改善城市的生态环境，完善城市的基础功能，提高城市的综合竞争力，实现城市的可持续发展。可以这样说，建设钱江新城是杭州构筑以钱塘江为轴线，一主三副、双心六组团、六条生态带城市新格局宏伟交响乐中的第一乐章。现在，经过近一千个日夜的奋战，一座以开阔的钱塘江为背景，体现自然与人和谐共生的生态理念，充分延续历史文脉的现代、大气的杭州城市新中心和商务中心（CBD）已日益清晰地崛起在钱塘江畔。杭州作为一个幸福感城市，一个品质之城，一个著名的旅游城市，它在地理环境的是得天独厚的；而作为在长三角中的经济地位优势，也是作为一个经济命脉的作用，在对于楼市的需求上仍未处于饱和状态，市场需求仍具有一定的可行性操作。 房地产基本政策格局 住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。一、针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。 二、充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。 三、解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公