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如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 ?观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。 ?在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。 我们的战略 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 优势 S 机会 O 威胁 T 劣势 W 1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 3。 过于偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好 地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。 EXCEL表格示例1 EXCEL表格示例2 理论部分 案例学习 上海大众 VW品牌 ePR_7月微博规划与活动 部门 Department MR 版本号 Version No. 保密级别 Secrecy level 更新日期 Date 2010年6月30日 关于微博 开通与认证 上海大众建立微博的目的 6月 7月 8月 招募聚集人气 建立黏性 微博平台的选择 各微博服务商现状： 新浪微博的几大功能 A 技术 B 人气 C 唯一性 技术性管理言论 - 屏蔽恶意攻击者 推荐至首页企业栏目 - 保证前期的微博曝光率 官方微博公正唯一性 - 提供匹配的唯一域名 认证方法 企业用户如何申请新浪认证？ - 微博使用实名，且为最被公众熟知的名称 - 在微博中发表一条以上博文 - 下载并填写《企业用户认证信息表》和企业认证申请公函 - 将《认证信息表》和认证申请公函扫描件发送至 liucong@并邮寄至新浪。 新浪微博认证 上海大众官方微博 产品信息 企业信息 互动活动 爱心提示 促销 上海大众微博规划 70% 10% 5% 60% 25% 产品：新品，功能，使用 爱心提示：保养，节日 促销：促销信息 企业：文化，事件，奖项 企业信息传播内容 平台合作 关注他人 发表评论 “热门话题” 热点事件 通过热点事件发起互动，提升用户关注度与参与度 针对热门话题提取关键字，来撰写微博，提高SEO等方式的收录率 在热门微博中发表评论，提升知名度，引起关注 关注粉丝数量巨大的微博，加为好友，基于他人的粉丝群，迅速提升自己的 被关注度 通过认证后，平台将推广企业微博至企业栏目，出现在 微博首页醒目处，便于查找. 上海大众微博的推广 黑名单 平台合作 即时监控 微博管理专员 上海大众微博的管理 7－8月微博活动传播目的 活动主题与内容（一） 【上海大众邀请您竞猜世界杯最佳...】世界杯期间只要您关注上海大众微博，留下您心目中的世界杯最佳：最佳球员，最佳射手，冠军，亚军，季军，感动瞬间，最个性球迷，最漂亮球迷。或转发该活动信息，上海大众便有好礼赠送前十名幸运粉丝。 【上海大众温馨提示】：世界杯欢愉期间喝酒请勿