千岛湖安龙半岛夕阳红度假村可行性的研究的报告.docVIP

16 -千岛湖夕阳红度假村可行性研究报告目录一、千岛湖旅游发展分析1、千岛湖与国内成熟旅游城市的对比2、三亚城市发展借鉴二、杭州休闲地产的“60”与“90”1、杭州第二居所发展（60）2、区域市场特点（90）三、项目剖析四、项目定位五、老年人住宅市场机遇及发展趋势1、市场机遇2、老年人住宅市场发展趋势六、项目经济测算七、结论一、千岛湖旅游发展分析1、千岛湖旅游状况与其他旅游城市的对比目前千岛湖全年共接待中外游客182.1万人，同比增长了21.4%，接待境外游客3.1万人，增长25.0%，全年实现旅游经济总收入19.3亿元，同比增长28.6%。区域旅游发展与三亚开发早期旅游市场相接近，处于市场启动的“起步阶段”,与朱家尖等处于同一水平，较三亚等国内发展较早城市落后约5—6年。2、三亚城市发展借鉴三亚各时期发展特点评价指标起步期发展期高速发展期基础设施启动期投资景区的早期建设，相关设施酒店设施缺乏房地产投资低位运行，项目推出少房地产价格处于低位以一、二个的度假村开发为主，零星分布基础设施投入加大景区建设逐步完善房地产投资逐步增长，后期达到较大规模房地产价格迅速增长中后期房地产投资比例较高国内观光游为主呈现优质开发组团以改善及优化设施投入为主景区完善、丰富区域国际知名度的提升，国外客源为区域消费带来新动力休闲度假成为区域旅游的新特点房地产投资、价格高位运行房地产消费旺盛，需求多样化多组团的形成，向腹地辐射，形成网络旅游设施消费辐射酒店投资房地产状况旅游特点时间199920002001200220032004200520062007……区域各组团板块的形成 2000年亚龙湾国家旅游度假区等被评为国家4A级景区； 2001年喜来登大酒店、瑞海购物公园等项目建设； 2002年万嘉华度假酒店的建设，早期开发基本以酒店开发为主，项目零散分布； 2003年以后，随着区域旅游市场的逐步成熟、城市知名度的提升，旅游地产价值逐渐呈现，以碧海蓝天花园、阳光海岸为代表的一批度假项目的开发，使三亚的旅游地产开发发展到了新的阶段，促进了各区域板块的形成。 目前三亚形成以：亚龙湾、大东海、三亚湾的三大休闲度假板块，并向腹地辐射，成为国际新兴的休闲度假旅游城镇。房地产市场运行特征高速发展期发展期起步期高速发展期发展期起步期 启动期期间固定资产投资投入较低，房地产投资价值较低，房地产销售价格处于低位；发展期投资逐步上升，并诱发房地产相关投资的增长，价格开始小幅增长，发展期后期受发展利好因素影响带动价格的快速上升；同时基础设施投资的加速，区域设施的完善，发展进入了高速发展期，期间房地产投资的增长引发房地产消费规模的持续扩大及价格的高位运行。 由此可见，区域旅游的发展、基础设施的完善、投资环境的成熟与旅游地产发展密切的关联：起步期——市场规模小——投资价值低；发展期——市场初步形成——价格快速增长；高速发展期——市场趋向成熟——价格高位运行。二、杭州休闲地产的“60”与“90”对于度假游客来说，100—300公里是他们认为最恰当的距离，100公里内无法让他们产生外出度假的感觉，100公里以上才能让他们暂时遗忘城市的喧嚣，感受度假的氛围与环境，300公里以上容易产生疲劳和厌烦。项目所在地千岛湖区域的左口乡安龙半岛距离杭州130公里、上海317公里、南京452公里，本项目的客源定位应以杭州为中心的浙江内，义乌、温州、台州等为核心客源。1、杭州第二居所发展（60）目前杭州60分钟交通圈内的别墅主要分布在闲林小和山、西溪、转塘、之江、银湖、新兴的湘湖、青山湖等区块，在建的别墅排屋项目约70-80个。其中以之江转塘、富阳银湖、青山湖、闲林等已形成较大规模，并凭借优越的自然条件成为杭城第二居所开发、消费的主要区域。杭州别墅板块示意图：60分钟交通圈之江转塘银湖青山湖闲林良渚60分钟交通圈之江转塘银湖青山湖闲林良渚主要板块市场概述：之江旅游度假区是杭州别墅发展最早的区域，也是物业最为成熟、人气最高的别墅板块。得天独厚的地段优势，交通快捷，配套完整，未来世界、宋城聚积的人气，九溪自然风光，钱塘江的壮丽……93-95年期间开发的梦湖山庄等为外销房，销售并不理想。随着新西湖花园、九溪玫瑰园的热销，区块别墅炙手可热，供应量不断加大。目前单价在15000元\平米，单套总价500万以上。其中不乏像九溪玫瑰园、南都高尔夫这样的动辄千万的顶级别墅。该区域的主要客户以杭州的私营企业主、大型企业的高级管理层以及省内其他地方的私营业主为主，并且有部分海外客源。富阳银湖开发区该区域开发较早，区域配套齐全，现已建成11万伏变电所，供水、通讯等，已建成国际标准高尔夫球场、野生动物园等大型旅游项目，医院、学校、商场、宾馆等设施陆续进入目前开发的项目：主要集中在杭州野