福建莆田三信金鼎广场项目运营调研报告.docVIP

三信金鼎广场项目运营形势分析一、莆田宏观经济发张对“三信金鼎广场”项目的影响（一）莆田市第三产业快速发展将带动零售服务业的发展和变革。莆田的第三产业稳步发展，2005年莆田第三产业增加值达到115.4亿元，第三产业在国内生产总值中的占比为32.1%，比上年增长9.1%，在整个国民经济中占有一定的主导地位。预计在接下来的一个阶段，莆田市第三产业的增长速度仍然会保持强劲的势头。第三产业是商业物业的主要吸纳者，因此，第三产业的增长必然带动商业物业的需求，带来零售服务业经营、管理、服务的变革。（二）莆田居民消费水平的提高要求零售服务业适应居民消费需求的变化。莆田社会商品零售总额增长迅速、居民收入不断提高，莆田市的社会商品零售总额由建市之初1983年的3.5亿多元，增长到2005年的128.17亿元，增长29.4倍，平均年增长16.8%。社会商品零售总额体现了总体的购买能力，也是支撑零售物业开发的基本依据，其保持稳定的增长趋势，对于莆田市未来商业零售物业的开发将起到重要的作用。2005年的恩格尔系数达到41.97，莆田市民已进入小康社会接近富裕状态。莆田市居民的整体购买能力不断增强，零售商品的档次不断提高，居民消费不仅局限于满足基本生活，休闲，娱乐等方面的消费比重逐步上升，客观上将促进复合型商业物业的需求，同时也要求商品档次和服务水平向中高档发展。莆田社会消费品零售总额图示0%0%6019952000200420059030120150210180亿元（三）莆田市的城市规划和发展为项目带来成长机遇。莆田未来的城市定位为港口工业城市和国际深水港，建设湄洲湾港口城市和“十一五”规划将加快莆田城区的都市化进程，莆田市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要求莆田的商贸服务业适应城市化发展的需求，突出服务业的位置，提高服务业在国民经济中的比重，加快传统商贸服务业的改造升级步伐，培育龙头商贸企业，推动连锁业向多业种、多业态发展，打造城市现代商贸服务业集聚区，整合资源，调整结构，优化商业布局，进一步发展以荔城区为主的中心城区零售商业区。引导大中型商场创新经营理念，加快经营结构调整，大力发展新型业态，推广现代经营方式。莆田的未来发展为三信金鼎广场项目的定位和经营提供了良好的外部环境和发展空间。二、莆田零售服务业市场对三信金鼎广场项目的影响莆田的零售服务业的现状为项目的成功运作提供了良好的市场环境。（一）莆田的零售服务现状需要改变，零售服务业发展需要大型商业物业和信的零售业态。1、莆田的零售业服务业落后的经营模式需要改变。目前莆田的零售经营大部分以独立门市和专卖店的经营为主，仍保留着夫妻店的管理模式，市场观念、服务理念、营销思想落后，满足现代市场经营的要求就要改变现有经营模式，改变莆田零售服务的经营现状。2、莆田的零售服务业需要向专业化、市场化、功能化转变。莆田的商业店铺多数是临街住宅的底层商铺，由于分散开发，缺乏统一规划、统一管理、开发时间不一，基本上是自然形成的自有店铺和随意租赁经营，业态分布没有规律，相邻店铺互不关联，不能实现集中的专业市场，形不成市场的整体辐射能力和目标顾客的吸引，改变这一现状就需要有相应的新的现代的商业物业和组织形式。3、莆田零售服务业要改变分散经营，各自为战的经营方式。目前模式和状态下的莆田零售经营保持着分散经营各自为战的经营方式，莆田多年来传统的零售经营，商家缺乏竞争消费者没有选择余地，购物中心的强大的业态以及品种品类组合解决了目前莆田零售服务业的分散经营问题。4、莆田的零售服务业市场需要市场整合和营销。莆田多年来传统的市场环境，传统的零售经营，缺乏市场整合、营销整合，随着经济和社会的发展，人们消费观念的改变，零售服务业正在经历着快速的发展变化，莆田的零售经营商力量单薄难以形成合力，无法抵御现代商业竞争，购物中心的经营运作将改变和提升莆田零售服务业市场的凝聚力和竞争力。（二）莆田目前零售服务业各种经营业态的经营现状要求现代的经营模式、管理手段、经营和服务内涵来推动其发展进步。1、百货商场 莆田的百货商场还停留在传统百货或者说传统百货转轨变化的阶段，不能满足莆田经济和社会发展的需要，不能够为品牌商提供良好的经营平台，也不能为消费者提供良好的购物环境和场所。2、专卖店 莆田的品牌经营专卖店目前已经出现过剩趋势，竞争将更加激烈，品牌质量、服务等都有待于提高，莆田的百货品牌专卖将面临着重新整合。3、超市 莆田的超市目前多为便利店，超市规模较小，辐射能力弱，物业设施落后，商品品种不足，管理技术落后。超市的发展落后于城市建设的加快，人们生活水平的提高，购买能力的增强。因此莆田的超市发展具有较大的空间，市场和消费者需要现代化的超市进入莆田市场。4、家电卖场 莆田的家电经营率先进入竞争时代，家电市场面临重组整合，家电