江岸山景的项目整体营销推广计划书doc34.docVIP

江岸山景项目整体营销推广计划书 （草案）第一章 项目营销推广策划策划概要江岸山景项目总体营销策划方案，是结合了长兴集团总体现状和发展计划制订的有关房地产开发经营的发展战略、思想，结合长兴集团的自身发展、操作能力以及江岸山景开发现状而制订的总体营销策略和计划方案。其旨在为江岸山景的营销推广，提供一个科学合理的操作思路，指导营销推广工作的顺利开展，是一个在市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。方案结合项目的特征，积极地探求营销策略以促成良好的销售业绩，实现公司的预期目标。江岸山景项目总体营销策划方案是在对项目进行市场调查的基础上，对策划计划书的可操作性做综合研究的基础上拟定的。主要包括项目特性分析及市场定位，项目销售推广策略、广告策略及媒体策略、广告预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销的行动方案，并在未来的各项营销操作中有计划的执行。同时，也对未来的营销活动进行费用预算，并对费用的支出进行了优化组合安排。项目介绍项目名称：江岸山景；地理位置：位于长虹大道南段和南桥的交汇处，东接南上中学、经济开发区、南湖车站等，西靠御营坝，北临安昌河和红星街；占地面积：50余亩；建筑面积：五万余平方米；户型：从二室二厅一卫到五室三厅二卫以及中空跃层式，面积包括从88㎡到250㎡；工程进度：2004年10月开工，一期项目预计2005年6月全面竣工。项目特性分析本项目地处绵阳市城南片区，绵阳市的经济发展比较好，人均产值居四川前列，有着极强的市场消费力。但由于房地产市场竞争激烈，加之本项目客观上存在着一些先天不足的因素。因而要科学、系统地策划，才能在绵阳市的楼盘中脱颖而出。首先客观地分析本项目的问题点、机会点和优势。问题点项目地处城南一环路段，来往车多车速高，晚间噪音大，白天早晚出门步行不方便。地势上处于绵阳市传统意义上的五桥之外，在心理因素上给绵阳市的居民有郊区的感觉。由于土地填挖平整的基础工程量大，前期费用太高，导致建筑成本提升。绵阳市的各个房产公司在近段时间有不少多层项目开工，或多或少的对本案的销售存在影响；加之鸿樾瑞阁这个大盘在经开区的影响，使得本案的销售形成前后夹击的状况。绵阳市的几个比较大的房产公司都有大的楼盘还在销售中，且地理位置和周边配套比本案好，故对本案的销售也有相当的影响。项目发售时没有竣工的现房和园林绿化及配套，会影响买家信心，增加销售难度。入市价格弹性空间比较小，现在所了解到的成本价都已经超过了绵阳市的部分现房价格。机会点和优势本项目规划设计理念属于比较温馨和高贵的形式，临江景观独特，在建筑外立面风格和单体户型方面都有创新，其楼盘自身质素在绵阳市区具有相当强的竞争力。长兴集团是绵阳市的房产企业的龙头之一，企业形象和品牌度在绵阳都是比较有竞争力的，能给业主以实力、成熟、信心保证。项目分两期，仅仅是一期50余亩地，在绵阳城区来说都已经属于大盘的行列，其规模较大，规划扬长避短，小区中的配套设施逐步完整、园艺景观先进等，对业主有很大的吸引力。会所（现计划作为销售部使用）临江景观，赏心悦目，对上门客户有相当的吸引力。本案项目周边临近有南山中学、五一小学，正对面的红星路可方便的到达警钟街小学，为业主的子女能提供完善的就学教育环境。项目所在地有多路公交车可直达市中心（约10分钟车程）、南湖汽车站（约10分钟车程）、火车站（约15分钟车程）、平政汽车站（约20分钟车程）。河对岸就是绵阳市比较集中的餐饮娱乐片区。结论与对策通过对以上分析，认为“江岸山景”综合条件优越，只要公司与各方面通力合作，时刻保持清醒的头脑，克服项目在开发经营的种种困难，深入细致做好工作，并采取相应对策，相信在不到一年里，“江岸山景”一定会成为绵阳楼市的明星楼盘。在操作过程中提出具体对策如下：强烈建议在小区的右侧入口外增修一座过街天桥，不但能解决小区人员出行的问题，更能作为本案最好的广告牌位。建议在小区外沿街栽种大型的树木，以此消除来往车辆对住户夜晚睡眠的噪音影响。使用非常低的价格或者其他措施，努力引进大型超市和商业网点，以此完善整个小区的配套生活设施。通过广告铺放，努力提升本案品牌和形象，使其在整个市区都形成相当的气势和知名度。本案可以说算是扼守城南的进出大门，建议尽量通过户外广告的形式将进出城南的工作人员和潜在购房者都吸引过来，特别是要努力使得期望到鸿樾瑞阁的客户也能来到本案看房。在各类报纸上通过大量的软文铺垫，以及现场销售处的文章和销售人员的解说，而潜移默化的告诉客户这样一个情况：城南片区因为是经济技术开发区，是整个绵阳市的经济和工业的重心偏向地，在居住和投资的角度上力图使客户觉得城北（花园星河湾、凯厦花园、倍特、启明星、西蜀名居）是属于比较工薪阶层的居民的居住地而不利于有文化