厦门石文化园的项目运营的的策划的报告.docVIP

厦门石文化园项目运营策划报告项目背景分析世博园/园博园/绿博园/花博园/休博园大型的园艺、旅游、休闲等国际、国家级展会永久会址特点规划恢弘，内容雷同申办时倾城出动，建成后怨声载道建设中的唐僧肉，运营中的烫山芋开园时人山人海，本地人看了震撼，外地人看了遗憾投资大、影响大、社会效益大、盈利小规模越来越大，手法越玩越老昆明世博园时间：1999年5月１日—10月31日规模：16.5亿元，3270亩活动：99昆明世界园艺博览会（世界Ａ１级园艺博览会）沈阳世博园时间：2006年5月1 日—10月31日规模：2.46平方公里核心园区和5平方公里背景区活动：第56届世界园艺博览会（A2+B1级专业国际展会）深圳园博园时间：2004年9月20日—2005年3月20日规模：2.3亿元，990亩活动：第五届中国国际园林花卉博览会厦门园博园时间：2007年9月—2008年3月规模：总面积6.76平方公里，陆域面积3.03平方公里活动：第六届中国国际园林花卉博览会南京绿博园时间：2005年9月26日—10月16日规模：3亿元，1155亩 活动：首届中国国际绿化博览会漳州花博园时间：1998年夏兴建，历届花博会举办地规模：已投入5000万元，计划由原来的600余亩扩建为7800亩活动：海峡两岸（福建漳州）花卉博览会杭州休博园时间：2006年4月22日—10月22日规模：2000亩活动：2006杭州世界休闲博览会非财政性城市公园性质：政府不投钱，百姓不掏钱，企业不赔钱模式：BOT，BT，出让临近商业用地或地下空间补偿借鉴：盈利模式石公园/场馆以石雕、奇石、园林石等展示、收藏为主的主题公园/场馆，国内已不下数十家借鉴：功能布局、项目设置、文化内涵项目投资价值分析投资成本总投资5000万元，占地面积52667平方米，容积率0.2-0.3若按取整获得10000平方米建筑面积（含经营性、非经营性）相当于楼面地价5000元/平方米，2005年厦门市平均楼面地价413.6元/平方米， 最高的五缘湾地块5468元/平方米 可见，投资成本极高机会成本比较：银行同期一年期储蓄利息2.25%，相当于回收期44年明发商业广场租金年回报率8%（年递增6%），相当于回收期10年投资收益项目短期利益从政府目前的意向来看，开发企业无短期利益项目中期利益总投资5000万元中的1000万为经营性投资假定10%的年回报率，回收期50年，而经营期仅30年按10000平方米物业整体招租经营，80%出租率，租金50元/月平方米，回收期11年按经营性物业占20%计算，其他不变，回收期52年以上测算未扣除年管理成本依据：2005年厦门商业物业年最高回报率 %项目长期利益土地权属不明，房地产增值及周边土地增值收益无保障结论成本高，收益低，总体投资价值不大提升投资价值策略把握时机，摆事实讲道理，积极争取短期利理由：无偿进行公益性投资，理应分得土地增值时机：在与政府的合法关系确立之后政府调整新的开发单位已没有余地之时园博园正式开园之前借鉴一：贵州贵阳市金阳石林公园规模：300亩公园用地，300亩商业配套用地，总投资5000万元开发商：湖南某医药集团回报：300亩经营性用地公开挂牌市价65元/亩，成本价结算12万元/亩（65-12）×300=1.59亿元借鉴二：广东惠州市过境公路开发规模：总投资10亿元人民币开发商：中信深圳集团回报：路桥30年收费权沿路加油站经营权1.7平方公里汤泉景区开发经营权沿路100万平米土地出让增值（政府承诺全部归中信）借鉴三：河南永城市沱河风景带规模：1470亩，3.6公里长，10年10亿投资，河南省首个BT城市公园开发商：山东金瀚集团回报：区内62万平米商业、住宅项目开发，一期已获利3亿元以上借鉴四：山东东营市清风湖公园规模：2650亩，两年半投资2.3亿，山东省最大的BOT公园开发商：山东金瀚集团回报：园内商业配套设施50年经营权 临近400亩土地房地产开发（仅收成本地价）厦门本地相关案例可咨询厦门市房地产协会等机构方案一：石文化园内划出一块商业开发用地（20亩以上）方案二：参与园博园商业性开发用地竞标，以成本价结算地价款客观测算，公平谈条件，确保中期利益理由：公益性投入太大，公益性项目运营成本太大要求减免公益性项目的水电卫等费用一般情况下的基本运营成本为150万元/100亩年高瞻远瞩，先下手为强，获得潜在长期利益要求把石文化园纳入园博园总体推广要求在园博园所有宣传品上（门票、招商画册等），以合适的方式印上惠和公司名称申请注册与园博园相关的开发公司要求相关园博园旅游产品的开发经营权要求在园博园主园区及其他重点区段的广告经营权项目概念设计方案优化目标消费群细分：非大众、高端、专业增加主题活动：互动参与，体验式、延长逗留时间，列一下活动项目设置建议建议调整名称的：建