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南京国际友好城项目市场动态调查报告（第一期）第一章：南京市总体市场研判第一节 市场容量分析产品（商品房）需求量直接影响市场供求双方的地位，不断上升的需求量是南京房地产市场高速发展的主要动力。本节市场容量主要分析了2003年南京房地产市场对商品房的总需求量，即市场的有效潜在需求量。对市场容量统计的方法主要从准购房者角度得出有实际购买意愿的需求量。分析角度包括总体容量、已实现的市场容量、区域需求结构、价格需求结构等，市场容量分析是房地产市场研究的基础,总量及层次结构的变化及趋势对把握房地产市场的发展具有举足轻重的意义。一、南京市房地产市场容量分析房地产的市场容量是指有现实需求的购房者准备购买房屋的面积总量，购房者对于房屋的类型选择可以分为商品房（开发商新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。公司研究中心数据分析表明，2003年南京全年房地产市场商品房市场容量为850万平方米，存量房市场容量为550万平方米，2003年南京市房地产市场总容量约为1400万平方米。购房者购买住房的需求动因主要包括拆迁安置购房、结婚购房、改善居住购房、投资购房以及城市化进程等方面所带来的购房需求。根据抉策地产对2003年会员数据库购房者商品房需求信息的分析，购房者全年对商品房的需求动机比例构成如下图所示。图1－1 2003年全年购房动因构成图（一）2003年的商品房市场容量1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位据统计南京市2003年实施拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米，共拆迁居民2.4万多户，拆迁工企单位1320个。由于2003年三季度拆迁矛盾激化，导致国家要求加强对拆迁的管理，南京有44个拆迁项目停拆缓拆，比计划4万户少拆迁了近1.6万户，因此拆迁购房的比例与上半年相比下降比较大。据抉策地产中心2003年的会员数据库资料显示，接近83%的拆迁居民意向购买商品房。因此，拆迁居民需购买商品房的数量在2万户左右，这部分居民购买的住宅面积较小，按照户均购房面积85平方米计算，拆迁居民购买商品房170万平方米；此外，每个拆迁工企单位中按平均购买1000平方米面积计算，拆迁单位需购买商品房130万平米左右。因拆迁而需购买商品房的数量为2. 投资者比例波动较大较快投资需求是一种引致需求，并不是建立在居民自己实际需要基础之上的，因此投资购房需求受到其它购房者的心理影响甚大。而购房者的心理是很难预测和估计的，心理因素非常复杂并且波动较大，因此投资购房的比例季度间变动比较大，第四季度投资的比例达到24%，2003年全年投资购房需求所占比例在17%左右。总人数接近1.28万人，按照人均购房110平方米计算，这部分人群购买商品房的需求约为1403. 结婚购房比例比较稳定根据市民政部门资料，南京每年约有2万对青年进行结婚登记，其中60%~70%新婚者有购房需求。在购房者中所占比例各季度变动不大，在20%左右。全市大约有1.4万户将购买商品房，这部分人群全年商品房需求面积在155万平方米左右。 4. 改善居住环境群体需求比例变化较小 随着我国经济的快速增长，居民收入也显着提高，因此，对于改善居住条件，提高生活质量的购房需求也在相应的逐步增加。不少高收入者开始拥有第二居所、第三居所，以小换大，以旧换新的消费理念也为普通消费者所接受。2003年这部分人群所占比例仅次于拆迁购房需求的人群比例，大约为1.53万余人，总需求面积为170万平米。 5. 城市化进程等购房需求目前，南京的城市化水平约为45%，按照规划，南京每年城市化水平要增长2%，每年城市人口将增加11万多人，该群体将带来巨大的购房需求。南京每年高等院校毕业生在7万人左右，有相当一部分留在南京工作；每年大量农村和外地人口迁入到南京城区定居工作，都会新增一定量的商品房需求。由于大部分人会租赁或购买小套住房作为过渡，因此这部分人群购买商品房数量不太大。根据决策地产研究中心的购房会员数据库资料，这部分人对商品房需求面积约在85万平米。（二）存量商品房市场容量根据抉策地产对会员数据库三年的购房者需求数据的分析，购房者对商品房和存量房的需求比例如下图所示：图1-2 商品房类型需求比例构成图 存量房的面积、总价与商品房相比有明显的优势。以城中为例，超过70％的商品房的面积在110平方米/套以上，而存量房面积大部分在50—80平方米/套，城中同样位置的一套商品房和存量房的总价相差几乎一半。因此，随着近几年商品房价格的上升，商品房的需求比例不断下降，而作为替代品的存量房的需求比例上升迅速。2003年南京市居民有购买商品房意向的户数约8.7万户左右，意向购买存量商品房的户数近7.4万户，按照户均购房面积75平方米计算，2003二、2003年南京房地产市场交易状况分析1