天津外环王兰庄地块的项目的的策划前期提案54PPT.pptVIP

王兰庄地块项目提案 提 案 框 架 天津地产市场分析预测 区域楼盘调研及分析 项目概况及地块分析 项目整体定位及把握 销售策略及推广建议 销售价格及合作周期 合同附件及楼盘调研表 2、天津房产市场价格概况 天津房地产市场价格随着经济的发展，在07、08年来有了较大幅度的增长，特别是经历了05、06年的发展，房价的增幅突破新高。 根据相关资料统计,近年来天津房价的基本特点是： 价格上涨 目前平稳 05年全市房价上涨速度较04年有所回落,全市房价(均)为:4200元/㎡; 06年全市房价受国家调控政策的影响,依然稳扎稳打全市房价（均）： 5000元/㎡; 据统计，06年前10个月，天津新建商品房成交891万平方米、449.4亿元，同 比增 长 5.1% 和28.5%，全年 商品房成交量达到1050万平方米，比2005年略 有增长。商品房 成交均价 为5000元/平方米，比2005年同比增长17%。 ■本版块环线内，商品房均价在8500—9400元之间，处 于梅江板块和中北镇板块房价中间，价格较为合理。 ■环线内，在售的区产权只有“上品人家”一个项目，均价为6400左右，是本案的最直接的竞争项目。 ■环线外的竞争项目主要集中在中西青区域，其中商品房均价目前在6500—7500元之间，区产权房均价在4000---4600元左右。 通过对区域市场的调研分析得出： ■户型设计主要以60-70平方米的一室一厅和80-100平方米的二室为主。 ■ 目前，虽然天津房产市场整体低迷，竞争项目多，但是本区域紧邻外环，还是具有一定潜在购买的需求，特别是青年上班族购买欲望仍强烈。 ■ 本区域各竞争楼盘在产品特点和推广上同质化明显，为了摆脱市场困境，各项目开始加紧销售回款，促销的力度加强，促销方式多样化。  重点商品房竞争楼盘分析  重点区产权房竞争楼盘分析 规模：3.5万平米 房源300多套 区位：位于卫津南路，中石油桥南，位于外环以里。在大梅江及天津奥运区域的辐射下，房产市场受到越来越多的认可。区域内的房产 市场，与梅江形成合理价格梯度，热度不断 上升。 环境：紧邻王兰庄公园，居住舒适度高。 配套：大润发超市、乐购、家世界、四六四医院、 95中、经贸学校、王兰庄小学、汽车城、奥 体中心。 交通：周边路网发达，161路、832路、710路、津 西2路，十分便利。 规划：周边将建设 津汕高速路、王兰庄商业街。 由于区产权特性，需要我们快速销售和回款，而在价格居高不下的时候，传统产品很难快速打消客群观望的心态。在不大幅提升成本的前提下，我们的产品应该做成—— 由于区产权特性，该本案的售价远远低于同区域的商品房，并且区位较 好，环境优美，所以我们的客户群应该是—— 他们是这样的…… 他们是这样的…… 我们需要这样的价格定位：市场平均价格 即把价格定在市场同类产品的平均水平上。 建议价格：6000元/平米 原因： 1、市场整体低迷，销售不畅，不宜定价过高。 2、不确定因素很多，追求项目销售速度是主要目的。 3、塑造高性价比的产品需要一定价格优势的支撑。 入市形象 塑造：清新、自然、精品、物超所值。 放开房源：针对持币待购的有效客户群体 建议第一阶段推出足够多的房子，尽可能多地吸纳购房客户，实现首个阶段的成功销售，造成火爆销售氛围，为下个阶段的重点销售夯实基础。 价格优势：同区域内同性质项目中，综合性价比高， 同商品房项目相比价格优势明显。 整体联动销售：这是我公司在本区域内别人无法比拟的优势，即代理的数个项目的客户资源可集中为本项目服务，推动销售。 促销活动策略 ： 节日活动：例如元旦派送狂欢大礼 ——为加速销售进度可为买房者送家电。 开盘活动：例如在开盘热销时加入抽奖环节，促使买房者不再犹豫，促成成交。 低开平走 即开盘时低价引流，吸引大批潜在意向客户，为项目制造声势。中期实现适当提价保持市场中等价格，扩大利润，提高 项目档