武汉黄陂南德城市广场发展的的策划的报告107PPT2008年.ppt

南德城市广场发展策划报告 观筑地产机构 二oo八年三月十二日 项目分析 项目发展条件 自我态势分析 项目分析结论 从外部环境来看，本项目拥有良好的地段＼交通＼教育配套以及市政重点项目文体广场配套资源，其为本项目的核心优势． 从内部环境来看，本项目拥有规模＼建筑高度＼大型商业配套优势，其为本项目的差异化核心优势． 从项目运作来看，本项目承担了旧城改造功能，以城市运营的角度出发，更易提升开发商正面形象及品牌认可． 转换层绿化建议 优势 从商业现状看 多而杂乱，缺少商业经营特色。 地段商业成熟，对本项目商业规划存在威胁 本案地处商业繁华的核心地段，商业饱和度高。超大体量是存在一定风险的。 从商业消费市场看 商业消费群出现年龄断档 鉴于黄陂地理位置的特殊性，当地主力消费群体被抽空，未来商业目标消费群出现年龄断档。 商业消费市场正逐步流失 鉴于区域地理位置原因，本土区域更多的消费者逐渐流失至汉口。 消费习惯以成熟老商业区为主 黄陂名都花园修建的欧式步行街从开街以来，生意一直惨淡，很多商户纷纷转让。现有消费者还是习惯性在前川民安街消费。 泛mall文化商业的概念支撑点 让理念软着陆 风格二：古朴简约 我们如何实现商业理念 商铺营销思路 商业住宅整体效果 历史与现代的激情碰撞 底层为复古的风情街，上为时尚现代的建筑立面，历史与现代，形成强烈的对差，碰撞出时代的印记。 鸟瞰效果图 立面简约，又颇具明清风格。 实景呈现 尽可能多的融入些元素 风情街内部规划建议 规划总体原则： “迂回曲折、以曲见长” 具体建议： 二层设置走廊，并在适当的分区设置连廊，连接面对的商铺，形成“循环系统”，一层与二层之间既相对独立又相对连接。 使整个商业既是一个整体的“循环系统”，又相对 独立的单个循环系统。 让原本不长的街更见长 “回”字诀 保持循环系统的连廊 走廊宽约3米左右 规划 商业规划主题分区 A区 Ｃ区 Ｂ 区 南德·财源坊 Ａ区 餐饮娱乐休闲区 建议业态： 以中高档中西餐厅、健身房、KTV娱乐为主。 Ｂ 区 建议业态 餐饮休闲区（衍接Ａ区形成黄陂特色餐饮休闲一条街）： 具有地域特色和风情的中式餐饮、休闲茶楼、网吧为主。 Ｃ区 建议业态： 一楼： 以精品时装＼饰品为主 二楼： 以婚沙摄影、家坊用品为主。 招商推广方案 无大户不稳，无小户不活 “活”字诀 活 塑造市场化的商业主题 科学规划、招商先行，坚决贯彻“活”字要诀 以售为主，合作经营、出租经营相结合的策略 有效系统的营销推广，树立核心商区形象 保证完善的后期经营管理，营造火热的商业氛围 商业运作要点： 以建立恒久的文化体验商业产品平台为最终目的。 招商推广策略的制定 招商模式定位 招商模式 建议本项目采用独家招商为主； 以汉口区域内为主进行联合及分销招商 招商推广模式制定 建议本项目采用的推广模式及方式为以下几种方式 制作样板示范区域 户外广告 DM直投 组织商业活动 招商思路 有争对性的寻找主力店 目标客户 达到掌握进驻商城的第一批 （使商城经营稳定下来）客户 全面推广，以主力商家带 动吸引品牌店目标客户 达到掌握进驻商家的零散客户 （使商城经营活起来） 深度推广，吸纳零散客户及 投资者 将持观望态度的目标客户吸引 过来 租售工作完毕，开业 整体运作周期 商业物业的招商工作一般分为四个部分： 招商准备期、招商推介期、重点招商期、后期维护期 招商准备期 招商准备期的运作重点为通过招商团队对商业客户的积累，针对本项目筛选适合的商户作为储备，并针对项目情况拓展符合项目要求的商户，尽可能多的积累目标商户，为招商的顺利进行做好前期的充分准备。 同时，针对具体招商工作制定相应的工作文件，具体包括：项目招商推介书、项目宣传资料、客户确认书、相应的合同文件文本等。 招商推介期 招商推介期的主要工作为在本项目策划周期同期针对大客户进行本项目的前期招商推介，以尽快确定本项目商业的主力商户，并依据其反馈信息为策划工作提供相应的支持依据和改进方案，具体内容包括：根据商户意向反馈信息为策划工作提供可行性较强的业态规划方案依据，根据商户租金承受能力的反馈信息为策划工作提供较为准确合理的租售价格定位依据，根据商户相关技术指标的反馈信息为策划工作提供较为合理科学的产品设计依据。 重点招商期 重点招商期是本项目招商阶段的关键周期，对于本项目的总体招商成果及后期销售有重大的促进作用。在相应的宣传推广中，此阶段是各种媒体、促销、公关活动等整合传播力度最强的时期，我司将针对该本项目特点制定相应的符合本项目总体定位方案的推广策略。 后期维护期 后期维护期的运作重点