新汇鑫园二期定分析.docVIP

汇鑫园二期营销策划案一、项目概况1、基本情况本项目位于北一路中段，鲁园小区院内，总建筑面积为7719.12㎡，总户数为48户（包括阁楼），其中建筑面积为144.40㎡的户型为20户，建筑面积为140.08的户型为20户，阁楼8户。2、设施配套情况由于暖气接入城市集中供暖的费用较高，并且客户在使用时的费用也相当高，因此本项目将不接入城市集中供暖，采用燃气炉的方式进行采暖。本项目在使用建筑材料方面也将使用价格高质量好材料。比如窗户材料将采用彩钢窗。3、项目成本二、项目优劣势分析（一）优势1、商业黄金地段本案位于北一路中段，西临东营市西城区最繁华的美食一条街，胜大中心超市、聚丰大酒店、草原肥羊府等成功商铺使该地段的商业价值不断攀升，随着该地段北侧商业街改建为步行街，商业街和北一路中间的土地更体现出寸土寸金的黄金本质。2、成熟生活社区本案位于鲁园小区生活圈内，周边科技一村、科技二村、钻井工艺研究院等几大住宅小区已将该地段培养成成熟的生活区，各种市政公建配套设施齐全，人们在几步之遥之处就可获得必需的生活用品。可以说，该地段是经商、居住的绝佳地段。3、交通便利本案所处北一路、商河路商业街为西城主要交通干道，有115、114、107、3、27路公交车通过，再加上大量出租车的聚集使该地段出入极为方便。4、建筑材料采用高档产品。（二）劣势1、物业管理困难本案虽位于鲁园小区生活圈内，但因户数较少，无法形成独立的小区，给此后的物业管理造成了一定的困难，所以建议提高智能化物业管理水平，以提升物业形象，给公众一“人性化管理”的认知。2、北一路为单行道，给行车带来不便。二、东营市房价走势及周边物业的价格概况（一）2005年东营房价稳中有升根据东营市统计局的调查结果，2005年第二季度东营市商品住宅销售平均价格为2500元/平方米左右，同期上涨5%，比上季度上涨1.7%。虽然这一上涨速度较以前8%~10%的速度减缓了，但仍然说明，国家出台的一系列房地产调控措施对供求关系较为平衡的东营房地产市场影响较小。据有关人士分析，随着西城土地价格的上涨、建筑原材料价格上涨及人工成本增加，东营房价仍有一定上涨空间。而且从消费者的角度来说，东营人均GDP（3万元/年）为山东省第一，而房屋价格却是环渤海最低的一个，所以说，作为发展中的城市，其经济水平和整体房价目前与大城市相比还存在较大的差距，使得东营的房价的下调空间比较有限，同时目前的东营房地产市场仍旧处于成长期，买方和卖方的消费意识还不是很成熟，特别是消费者还存在着比较盲目的随大流意识，在经过一段时间的持币观望后，手中拥有一定资金、须住房的客户仍将选择购买新房。 （二）西城区竞争楼盘价格表楼盘名称楼盘位置类型楼盘均价（元/m2）楼层价差（元）位置价差（元）阁楼（元/m2）车库（元/m2）储藏间（元/m2）备注文汇花园淄博路与胜华路路口小高层320060　　　　有停车位阳光家园 北二路与玉山路路口多层2380100300　　800　万康城市花园东营市黄河路74号多层2880100　　9万元/个1700　锦绣花园青岛路戏水公园东侧复式31800　　5万元/个　3楼复式免费送8平方安居园西四路辛店中学对面多层2320140、200万吉家园黄河路地宫旁多层2800　　　　　具体价位9月份出来东方银座二期济南路东段多层2900　　1400　　比一期长200元/平米从以上楼盘可以看出，地段和物业是决定房价的关键因素。一般来说：1、位于西城中心城区范围内的楼盘均价基本在2800元/平方米以上。2、在地段基本相同的情况下，户型结构合理，设计风格注重人性化的楼盘的价位提升空间较为明显，比如说东方银座花园二期房价较一期上涨了200元/平方米，而且位置差价、户型差价等隐性因素尚未考虑在内。3、差异化开发已引起东营开发商的注意，并且成为提升房价的因素之一，比如文汇花园的小高层特色，万康城市花园的五层即有电梯的服务，锦绣花园的复式设计等。4、本项目由于户数较少，不可能存在销售期间提高销售价格，因此价格确定时，就必须考虑销售价格一次到位。5、通过近期的市场调研可以发现，在西城的中心区域3000元/㎡的多层普通住宅销售情况并不是很好，尤其是和本项目最为相近的万吉花园的销售最为不理想。因此，像本项目这样配套设施不够完善的小区，销售价格如果太高，一定会影响到销售速度的。（三）周边二手房出售价格调查所在路段所属区域房型面积(㎡)售价单价（元/㎡）? HYPERLINK /info/sub_sell.asp?id=2224cityid= \t _blank 西二路繁华路段　西城3室2厅1卫　120㎡35万元　2917 　? HYPERLINK /info/sub_sell.asp?id=2023cityid= \t _