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五、调查方法 如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 区域经济环境分析 区域房地产市场分析 （一）基本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 （二）基本资料的获得 区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数…… 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 人均GDP与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 缓慢发展 综合发展型 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 超速发展 单纯数量型 发展特征 改善需求为主 改善需求为主 生存、改善需求兼有 生存需求 需求特征 8000以上 4000～8000 3000～4000 800～3000 人均GDP （美元） 减缓发展阶段 平稳发展阶段 快速发展阶段 启动阶段 发展阶段 高速发展 大于8% 稳定发展 5-8% 停滞 4-5% 萎缩 小于4% 房地产业发展状况 宏观经济增长 1.1 1.0~1.1 0.9~1.0 0.8~0.9 1.1 1.0~1.1 0.9~1.0 0.8~0.9 反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率 反映商品房供求是否平衡的指标 0.8 商品房销售额/ 房地产投资额 0.8 销售面积/ 竣工面积 15 0.05 -5% 异常 37 30~37 22~30 15~22 房地产开发投资 /固定资产投资 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求 0.2 0.14-0.2 0.1-0.14 0.05-0.1 房地产开发投资/GDP 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25% 25% 15%~255 5%~15% -5%~5% 房地产开发投资额增幅 异常 基本正常 正常运行 基本正常 房地产市场预警预报指标体系 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 20—30 0.2—0.39 富裕型 18.9 0.4—0.45 12.1 0.45—0.5 15.5 0.4—0.5 小康型 11.2 0.50—0.55 7.6 0.55—0.59 9.4 0.5—0.59 温饱型 住房消费占总消费支出的比重（%） 恩格尔系数 住房消费占总消费性支出的比重（%） 恩格尔系数 消费类型 恩