长乐路茶城的项目市场的研究的报告商业部分7201523394280.ppt

商圈 定位 调查区域（本商业周围500米）平均租金 业态 调查业态平均租金（元/月） 备注 土门商圈 零售 100 外贸服装 100 档次比较低，购物环境差，进货主要在康复路。 皮包箱包 80 很小的店面，进货主要在轻工商圈。 茶叶 40 店面多，但是比较散，租金低。 美容美发用品 70 业态比较少，主要零售。 小寨商圈 零售 160 外贸服装 80 位置比较差，一般在商场的二层以上。 皮包箱包 100 主要是沿街小商铺，主要从轻工进货。 茶叶 60 临街店面，零售为主。 美容美发用品 200 基本都在商场比较好的位置，但经营比较散。 钟楼商圈 零售 400 外贸服装 300 主要要零售品牌服装。 皮包箱包 180 位置比较差的小店面，以及品牌店。 茶叶 200 沿街商铺，装修豪华，零售为主。 美容美发用品 400 尚德路，西安此类产品的批发零售集散地，租金很好，进入很难，市场规模不大。 轻工商圈 零售 200 外贸服装 180 分布在各个商场里，批发为主。 皮包箱包 150 档次差别比较大，品牌加盟店盈利好。 茶叶 100 市场容量大，所在地为批发商圈，但以零售客户最多。 美容美发用品 450 沿街比较好的为主，经营状况非常好，规模比较小。 重点业态租金对比： 推荐业态定位 推荐业态定位 一层（平米） 6000 租售比例 一层沿街：一层内铺 提高一楼沿街租金，给一楼剩余商铺买高价创造条件 租金水平(元/月每平米） 150 按照区域内经营者对一层的意向租金考虑 销售价格（元/每平米） 18000 按照10%的回报率计算 二层（平米） 6000 租售比例 1:1 区域内一半经营者愿意购买商铺 租金水平(元/月每平米） 90 按照区域内经营者对二层的意向租金的一半考虑 销售价格（元/每平米） 10800 按10%的回报率计算 三层（平米） 6000 租售比例 全部出租 三层售价较低，利润低。统一招商提高入住率 租金水平(元/月每平米） 70 按照市场同楼层较高水平出租，利于控制业态品牌便于后期管理。 销售价格（元/每平米） 8400 按低于8%的回报率计算 总商业层数为3层，总面积为18000平米 区域内3层以上的商业经营状况很差，出租率很低。 3层以上售价接近住宅，做商业零利润不大。 租售价格建议 总商业层数为3层，总面积为18000平米 区域内3层以上的商业经营状况很差，出租率很低。 3层以上售价接近住宅，做商业零利润不大。 项目平均售价=13080元。根据价格打分得本项目平均租金为109元/每月-每平米，按10年回本计。 主入口 电动扶梯 广场 人流动线 商业初步规划重点考虑批发业态所特有的人流量大、流动快捷特点 店铺面积统一划分为标准单元，可自由组合，可同时满足各种业态。 排与排之间保留足够距离 一层入口处设广场，供商家进行节假日促销宣传用 规划的核心是：保持人流的畅通和各单元的统一（形象统一、面积统一，可参照展会的格局划分和设计） 推荐业态定位 西安万达广场 各商业单元规划开口方式 建议从整体考虑，统一设置大门入口，在一层不为临街商业单元独立开口 此规划优点在于：最大化、整体化的利用人流量，且把人流尽可能吸纳到商城的各个商业单元去，便于商城的统一运营、减少二、三层价格差和经营难度 此规划可能会部分降低一层商业单元的售价与租金水平，但可提高二、三层的售价和租金水平，以及二三层的租售速度与租售率 步行街：将人流导入到不临街的各个商业单元 临街大型商业：一律不对外开口 ■调研总结： 虽然存在比较多的不确定因素，但是西安的经济增长态势依旧很好，加上本项目地段好，所以对本项目开发的影响不大。但需要更充足的资金保障。 西安商业规划本区域为广域商圈而且项目所在位置位于三条地铁的交汇处，随着西安地铁的修建项目会有一个很大的升值空间。虽然西安城东客运站会迁走部分人流，但另方面来说会促进商圈升级。 项目所在商业市场商业氛围浓厚，辐射影响力不断在扩大。对于商业开发来讲既具备了最基本的条件，又有了取得高利润的可能。 项目所在商圈部分商业面临改造，重建（目前了解有康复路服装批发市场和义乌小商品市场）会对本项目形成很大竞争。 本区域商业供给尚未饱和，但是部分业态已经饱和。根据研究我们建议做订单式商业 ，其风险最小，但是操作相对有难度。 ●商业部分建议规划设计3层，整体售价13080元/平方米，整体租金109元/月-平方米。租金水平增长速度会与后期的运营情况相关联，但是至少有一倍的上涨空间，销售价格的增长率按区域平均增长水平为10%。 调研总结 THANK YOU FOR YOUR READING Address：北京海淀区 蓝靛厂东路2号金源时代商务 中心2号楼B5F Post： 1000