望京区域写楼与酒店式公寓市场.docVIP

PAGE PAGE 9望京区域写字楼与酒店式公寓市场简析一、市场潜力作为京北地区继中关村、亚运村之后一块供成片开发的土地，以其总体的规划和明确的区域定位，加上北京电子城、空港工业区的规划，吸纳了越来越多的国内外高科技生产型公司和物流公司的进驻，商务氛围日渐浓厚，并达到了优良的国际品质。望京独有的区位优势是不可替代的，随着松下、摩托罗拉、西门子等跨国机构的进驻以及第四使馆区的规划建设，也印证了望京将成为未来北京经济发展的重点区域。近一两年，摩托罗拉、爱立信、北电网络、松下等众多大型外资企业在望京电子科技园区内兴建办公及研发中心，这些企业通过多年来的在华投资的实践已更加加强了在华投资的决心，在其业务扩展到相当的规模时，会选择进行固定资产的投资以从长期角度降低租房支出成本。望京的主要优势来源于优惠的政策和便捷的交通条件，由于这些企业的入驻，望京地区将形成新的区域经济发展动力，其内部的各种配套设施，如住宅、商业、酒店的需求都将上升。目前，已有多个针对办公的楼盘推出。如55万平方米的望京国际商业中心就有25万平方米的商务办公空间。区域由单一的居住功能性产品发展到多种产品并存的形式，写字楼与酒店式公寓是目前区域内发展较快、潜力较大的产品。二、现有商务项目示例名称占地/建面产品形态/建筑形式开盘时间周边环境价格销售情况佳境天成0.97万㎡6.5万㎡公寓写字楼/板塔结合2001.12.16丽都饭店北侧，毗邻丽都商圈起价：8680元/㎡均价：9000元/㎡最高：10900元/㎡公寓已售罄，底商面积还有1000㎡博泰国际建面6.35万㎡写字楼塔楼2005.10.8望京新兴产业区————CITY ONE3.34万/㎡17.89万/㎡商住公寓/写字楼板塔结合2004.5.1望京南湖公园旁起价：7300元/㎡均价：8000元/㎡最高： ——70%左右三、现有酒店式公寓示例名称占地/建面产品形态/建筑形式开盘时间周边环境价格销售情况CONDO世界观34360㎡115555.82㎡酒店式公寓/板塔2005.4.28毗邻第三使馆，社区西面为燕莎商圈，北面为丽都商圈起价：17200元/㎡均价：19000元/㎡一般海德大道14550㎡91308㎡酒店式公寓/板塔，高层2005.8.20位于丽都核心地带起价：10300元/㎡均价：13500元/㎡最高：17800元/㎡50%博雅国际中心13000万平米97103万平米酒店式公寓板塔结合2005.3.20紧邻北五环8350元/平米（开盘均价） 8600元/平米（目前均价） 35%四、市场供应与入住率目前，望京地区在售项目38个，写字楼（商住楼）、酒店式公寓业态项目占10个，其中写字楼下与北京市写字楼入住比率如下表所示：五、与其他热点地块比较 在商圈分布上，2005年的北京写字楼市场仍是传统的“3+X”格局依旧，CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑。新兴的二线商圈如亚奥商圈、上地商圈、东二环商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印：如望京地区的新兴产业区的概念、亚奥商圈的2008奥运概念等，如此的北京多中心商务格局将在2006年以至未来将渐趋明朗。 　　目前，北京CBD区域写字楼售价为13000-35000元/㎡；中关村核心区写字楼售价为11000-17000元/㎡；作为北京资历最老的写字楼商圈，以上区域的升值空间正在逐渐降低。而望京——这个逐步向“商圈”转型的板块在商业投资、发展上有很好的前景。更为重要的是，望京的自然环境将形成生态办公的格局，加强了其优势性，这些是CBD与中关村商圈所不具有的特性。六、建议产品定位对比前两年北京写字楼市场的整体走势，写字楼市场从概念主义制胜、边缘主义制胜迈进产品主义制胜时代。 产品结构上前几年颇为流行的商务公寓、商务楼等边缘性产品渐行渐远，逐步从写字楼主流市场的盛宴中淡出而归于边缘。与之相反，高端写字楼产品王者归来，成为2005年北京写字楼市场的主导力量。 更多的产品将重新定义顶级写字楼品质标准，赢得市场的尊重和客户的认可。，如凯晨广场收到了包括法国企业在内十几家大型机构伸出的整购橄榄枝；而佳程广场则吸引了包括8家世界500强在内的20多个跨国公司的进驻，如索尼、富士施乐、康明斯、苏黎士金融保险、李斯特等。 　　2006年优质写字楼市场的两级分化现象也将会更加明显，由于新增写字楼供应中甲级很少，市场需求持续增长。而乙级写字楼市场新增项目较多，受其影响，租金水平下降压力大。且由于租户的分流，空置率可能上升。 由于未来两年内写字楼供应量的集中增加，从2006年第一季度开始市场将从“业主市场”向“租户市场”转变。预计这将引发租户“追求高质量写字楼”的行为，将倾向于升级迁入更高标准的写字楼。 七、产品定价建议 在经过了以上分析后，我们认为地块最大的开发价值在