跨越的项目产品的设计任务建议书.docVIP

跨越项目产品设计任务建议书重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼 电话：023 传真：023、项目地块基本特征概述地形地貌跨越项目地块位于重庆市巴南区龙洲湾新区，地块东靠规划中的轻轨快速干线，西临长江，地块内部地形地貌高低起伏不平，最大高低落差超过20m。整个项目由南、北两个地块组成，南、北地块之间为市政公园。跨越项目地块现状模拟模型图 跨越项目现场实景图（局部）地块指标地块编号根据重庆市国有土地使用权出让合同渝地（2007）合字（巴南）第231号，经过挂牌，重庆市国土资源合房屋管理局将位于重庆市巴南区龙洲湾新区的下列国有土地挂牌出让给重庆国航聚富房地产开发有限公司，具体地块编号为：M25-3、M25-4、M25-5、M26-1、M26-2、M27-2、M27-3、M28-2，总占地面积为214929㎡。跨越项目地块编号图跨越项目地块控规指标一览表地块编号占地面积（㎡）容积率（≤）建筑面积（㎡）备注M25-35860绿化用地M25-4370002.592500M25-5200002.040000青少年活动中心M26-1725002.0145000M26-26200停车场M27-2284001.851120M27-34100停车场M28-2132002.026400合计1877003550202.2 规划指标结合本项目的实际情况，本产品设计任务建议书只针对M27-2地块进行设计，占地面积、容积率暂以土地出让合同为准。规划指标：综合净容积率≤1.8建筑密度≤30%绿地率：35～40%建筑面积：约51120㎡二、项目地块周边环境分析1. 交通目前，龙洲湾新区公共交通主要依靠从南坪至鱼洞的公交线路维持，但现行的公交线路主要由渝南大道南行，经渔湖路口，进入渔洞；而经龙洲湾管委会龙海大道，进入龙洲大道，然后经鱼湖路口的公交线路尚未正式投入运营，因此目前龙洲湾新区的公交线路数量较少，交通出行较为不便。现在由渝南大道出入巴南渔洞的公交车主要有以下线路（据悉，随着龙洲湾新区的逐渐开发、打造，目前途径渝南大道进入渔洞的公交线路都会陆续经龙洲湾管委会龙海大道，延龙洲大道，进入渔洞）：303（渔洞巴南汽车站－解放碑－较场口－小米市）308（渔洞大江厂转盘－解放碑－较场口－小米市）310（渔洞巴南汽车站－袁家岗重医－杨家坪）790（渔洞大江厂转盘－解放碑－较场口－小米市）792（渔洞新世纪－李家沱）798（渔洞大江厂－康馨苑－朝天门交易市场）渔沙线（渔洞－沙坪坝）轻轨交通三号线为南北方向的轨道交通干线，与东西方向的轨道交通二号线（较场口至新山村）共同形成“十”字型的轨道交通骨架。三号线工程将按一次规划、分三期实施的方案建设。一期工程二塘至龙头寺段，起于南岸经开区的二塘，经菜园坝长江大桥、嘉陵江渝澳大桥至北部新区的江北客站（渝怀铁路新客站）；二期向北延伸至江北国际机场；三期向南延伸至巴南鱼洞。2. 周边配套由于项目位于新兴的开发区域，新的城市生活机能尚未齐备，居家必备的如超市、农贸市场等生活配套显得非常匮乏，只有随着区域的逐步开发及成熟，各种生活和教育配套才会缓慢解决。三、总平规划1. 总平规划思路简述总平规划设计思路充分利用本项目高低落差的地块现状，从临江沿线至山脉沿线，由低至高，层层后退，形成坡地建筑形态，使得项目整体协调、均匀，外观大气，走势平缓；借助地势高差，实现顺势、逐次后退的布局方式，借助地势高差，实现江景资源的最大化，同时在户型设计方面，比较容易实现户户看江的效果，有利于提升产品价值；此规划设计思路，凭借“优势地块资源＋优势产品价值”的双重效应，能够将位于距离江岸沿线最近的花园洋房价值最大化。2. 总平规划布局建议本项目市场形象定位为区域性领跑都市生活风尚楼盘，因此，要突出项目规划上对片区住宅市场的引领性，突出现代都市生活住区的特点，强调社区的开放性、包容性、发展性，营造出积极、健康、阳光、生态、灵动的现代都市生活风貌。2.1 整体布局采用“大社区、小组团围合”的整体布局，即强调整体性，又强调多个空间的变化和营造，同时利于项目的分期开发。重视与公园等周边自然、人文景观资源的借景、对景等关系，能与本项目产生良性互动和交流，充分发挥周边资源价值；尽量营造出大面积、大尺度的公共绿地空间，减少建筑密度；商业部分考虑设计在项目地块的临江部分以及本地块与其他地块之间的接壤部分；主入口考虑设计为半开放式街区，成为出入家园的过渡型空间和社区交流空间，加强项目与城市的融合，也为社区商业的发展提供更多机会。整体布局采用“院落式”方式，营造出一种浓厚居家的氛围，同