宜兴融商务区办公地块评估报告.docVIP

【宜兴金融商务区办公地块评估报告】一、地块位置说明金融商务区位于城东新区东南侧，紧邻东氿。东侧为未来城市建设的标志建筑东氿大厦和凯宾斯基酒店，南侧为洑溪河公园，西北侧为宜兴文化中心，设置大剧院、博物馆、美术馆、图书馆、青少年活动中心、科技馆等，北侧为滨水商务街。二、东氿金融商务区（RBD）未来规划随着东氿新城的建设，东氿RBD的商业价值逐步凸显。规划布局分为七大功能片区，即星级酒店区、公共文化区、滨水商业休闲区、商务办公区、商业金融区、公寓居住区及生态休闲区。规划沿东氿水面布置了一条休闲摈水商业街，努力创造富有活力和趣味的公共活动滨水空间。规划将主要形象性高层商务办公建筑分布在解放东路沿线，与南侧居住高层带一起，共同形成两条高层建筑连续的空间界面，打造富有魅力的城市天际线，并在靠东氿大厦处形成高层建筑聚集的标志性节点，共同打造极具活力的新城标志性形象地区和山水相间的新城空间形态。二、宜兴写字楼市场说明宜兴写字楼市场相对于住宅市场来说比较冷清，项目很少，目前只有1个在售的写字楼项目，纯写字楼项目主要位于西面的环科园附近。1、东来国际（在售）物业地址：宜兴市环科园绿园路南侧、新城路西侧均价：7800元/平方米2、宜兴国际经贸大厦（售罄）楼盘位置：宜兴教育西路21号（教育西路、华兴路交界处）起价：8134元/平方米3、金汇大厦（售罄）楼盘位置：环科园绿园路（恒峰线缆对面）均价：7250元/平方米可以看到目前宜兴的写字楼市场还处于未开发的状态，项目很少，多集中于环科园附近，周边自然环境一般，主要是靠近园区的优势，价格在7000-8000元/平米左右。宜兴写字楼二手市场情况区域项目名称性质楼层面积（㎡）装修总价（万）单价(元/㎡)城东东氿大厦写字楼16楼2200毛坯房303613800城东东氿大厦写字楼26楼1050毛坯房150014286城东东氿大厦写字楼38楼10000毛坯房1500015000城东晶艺大酒店对面写字楼3楼1560毛坯房158010128市中心金贸大厦写字楼写字楼12楼421毛坯房463.111000市中心教育路经贸大厦写字楼12楼421毛坯房463.111000市中心晶艺大酒店对面写字楼3楼1560精致装修158010128市中心经贸大厦写字楼写字楼12楼1007毛坯房110010924市中心汣滨国际写字楼15楼210简单装中心金贸大厦写字楼12楼421毛坯房463.111000市中心氿滨国际写字楼14楼209毛坯科园久龙大厦写字楼7楼1165毛坯房7926798城南国际经贸大厦写字楼8楼406.35毛坯房438.8810801目前二手的写字楼主要集中在市中心的老写字楼，价格在11000-12000元/平米左右。环科园因为环境较差，价格低于7000元/平米，东氿大厦已经有二手房出售，由于凯宾斯基的品牌和良好的自然环境，目前价格为14000-15000元/平米左右。综上所述，目前在售的写字楼市场对于本项目地块的参考意义不大，最近的东氿大厦最具参考价值，但未来本地块的高度和配套应该会低于东氿大厦，所以本地块未来的可实现价格在10000-12000元/平米之间。三、项目地块土地价格反推地块E-1E-2F-1F-2用地性质商业办公商业办公商业办公商业办公用地面积（亩）7.7587.667.74容积率（上限）2.53.52.53.5建筑密度35%25%35%25%绿地率20%25%20%25%高度控制60-8060-8060-8060-801、E-1地块：按照最低50%投报率测算，平层12000元/平米售价税金：12000元/平米×（15—20%）≈2000元/平米折算税后最终可实现约10000元/平米的净利润售价土地面积：7.75亩≈5166.7平米容积率：2.5总建筑面积：5166.7平米×2.5=12916.75平米按照12000元/平米售价计算：可实现销售金额：12916.75平米×12000元/平米=155,001,000元折算楼板价X（工程造价按照4000元/平米计算）：（X+4000）×150%=10000元/平米 —— X=2666.7元/平米楼板价折算土地拍卖价：2666.7元/平米×666.67平米/亩×2.5≈444万元/亩保守测算，E-1土地拍卖价最好控制在450万/亩为上限。2、E-2地块：按照最低50%投报率测算，平层12000元/平米售价税金：12000元/平米×（15—20%）≈2000元/平米折算税后最终可实现约10000元/平米的净利润售价土地面积：8亩≈5333.36平米容积率：3.5总建筑面积：5333.36平米×3.5=18666.76平米按照12000元/平米售价计算：可实现销售金额：18666.76平米×12000元/平米=224,001