苏州东山墅别墅的项目营销企划的报告147PPT2008年.ppt

热点项目点评 热点项目点评 综合分析结论： 本项目核心竞争力可挖掘度强，锁定需求最为旺盛的中高级置业者，同时具备了一定的投资价值和乐观的发展前景。 劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。选择合适时机入市，做足增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。 项目市场整体风险值比较大，如果要快速实现资金回笼，核心要素是销售推广体系的强力配合，以及在短时间内的开拓多种客户渠道。 　 自住为主、兼顾休闲度假 本案目标客户群体 本案目标客群需求特征 一、全案业务营销策略 区域内乃至跨区域之居住标杆 本案可以适当增加产品力诉求点，打出太湖内陆源素养生及品质第一盘的口号，以高性价比吸引外区域投资性客源，以产品力吸引区域内自住性客源。 针对客源的深刻剖析与挖掘 整合营销传播理念以顾客满意度为中心，同时选择多样化的广告战略、公关推广、SP促销活动的组合运用来达到推广目的。在本案推广中将在核心营销模式的串连下把多种营销模式融合。 现场执行策略 培训全体工作人员都要有星级的服务意识，顾客就是“上帝”，让顾客感受到这里与众不同； 让客户体会人性服务。如：售楼处设门童、吧台调酒师； 工作性质不同，职务不同，着装不同，体现职业的专业形象； 每位服务人员见到客户都主动向客户问好，礼让客户；使用规范礼貌用语。让客户如沐春风，为项目加分； 1.3营销策略创新 主力客层属性深化分析 项目总价定位圈定的客层 区别于巨富阶级的浮华豪奢 定位铁三角 唯一性和不可比拟性 为何选择巴厘岛？ 巴厘岛风格为苏州首见,在营销推广上会有一定程度的传播效应。 本案也将可以摆脱隶属临湖的偏远印象---非中式,不谈太湖,不谈东山,转而直接建立起属于本项目所私有的异域风情。 （巴厘岛心理距离本案的实际距离） 巴厘岛 “天堂之岛”/欧亚大陆的末梢/偏远/隐世 城市巴厘岛 非郊区/临近城市（半小时车程，20公里） 目前太湖定位为：国家级旅游度假区，未来势必为旅游胜地；而引入巴厘岛理念，正好补充了目前太湖周边市场的空白。 生活自然、从容随意、懂得享受 有一定阅历与鉴赏能力，乐于接收新事物 崇尚享逸生活 建筑立面已具备现代简约的包容风格 (不与巴厘岛上富豪别墅原则违背) 重点在于庭园景观设计上是否能有效 融入巴厘岛所代表的精神符号与意像。 (在传统巴厘岛民俗风格基础上作简化调整) □到底是怎样的一个地方？ □巴厘岛的实质到底是什么？ □到底有什么值得期待？ □也许，巴厘岛更适合去想象、去憧憬、去探寻…… Bali Image Bali Image Bali Image Bali Image 联想关键词分析: 休憩、享受、疗养、 静谧、隐私、心灵、 富豪、Villa 景观设计关键词: 禅境水景/石雕/地灯/南洋树种/发呆亭/古朴雕塑/本色陶器/特色灯柱 巴厘岛＝养生 养生是一种大于健康的概念。包括健康,但大于健康。包括一种对生活品味的细节追求,对自我身心灵的一种深度犒赏。比健康更多一点深层意义、 文化意义,多一份衿贵。 如何将五行之说运用于本案? 前提一：五行之说并非迷信！ 前提二：风水之说也不建议是对外广告诉求点 “金、木、水、火、土”乃是中国古代思想家运用当时人们最普遍接触和使用的五种基本物质。它们是推动宇宙事物周而复始的循环、运动、不断发展的自然核心。 【“五行” 的双重表现】 物态表现（配套建议） 金--金丝琉璃家徽/金箔书法艺术墙 木---- 芳疗植物园 水-----活水系统 火--------户外岩烧/温泉地热 土--------有机农园 情态表现 金----尊贵 木----质朴 水----沉静 火----活力 土----包容 项目定位 城市巴厘岛·源素养生艺墅 广告总精神 一身 →养生之道 一墅 →纯别墅隐贵社区 一世界 →异域文化交融 ▼ 一花一世界 ▼ 五行哲学生活本源 静观．自然．微小．无限．融汇 新 → 太湖內陆区位远景/产品创新 亚洲之美 → 苏州人间天堂＋巴厘天堂之屿 两个东方人间天堂文化的相遇 沉静 ．悠闲． 深邃 ．意境 案名剖析 案名一：东山墅 案名二：墅源 案名三： 向东流  媒体组合策略————“ALL STAR”  精品房源推荐会活动策划 主题： “世外好墅 稀世珍房 推荐会” 活动目的： 1、加强本项目稀缺珍贵的别墅形象； 2、加强本案高走可支撑点，激发客