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绿色正义――建筑区划内公共绿地法律保护 　　摘 要：随着城市房地产业的迅速发展，众多关于建筑区划内公共绿地的权属纠纷问题接踵而至。2007年《物权法》明确规定小区内绿地归全体业主共有，但关于公共绿地的纠纷几乎就没有断过，小区绿地常常被开发商重新申请规划，愈演愈烈的“圈地运动”引起公众的广泛关注。 　　关键词：公共绿地；共有；建设用地使用权；建筑物区分所有权 　　一、引言 　　绿地，是指小区规划红线内，规划为绿化用地的地面空间。随着人们环境意识的提高，“绿地率”这一衡量居住区环境的重要指标成为管理者、设计者、开发商、购房者关注的重点。有学者提出“公共绿地”命名不合理：从字意本身不能看出“公共绿地”对城市的主要功能是供游憩活动的，而且不能包括功能相同的所有绿地。除了命名不合理，导致绿地纠纷的原因主要有：①建设单位在利益驱动下，改变部分规划绿地使用性质。②绿化规划与快速发展的城市建设不相适应，开发商通过挤占绿地而补扩建。③产权和管理范围交接不明晰、责任不清而造成管理不到位。 　　二、“绿地纠纷”的现状 　　（一）开发商蚕食 　　绿地作为小区的配套设施，蕴含着巨大的商业价值，有的开发商在绿地上建造商品房出售而盈利；有的开发商在绿地上修建停车场，通过出租而获利；有的甚至将绿地转卖而牟利。“绿地纠纷”已成为目前业主维权案例中的主要类型。 　　开发商将“赠送花园”作为一个卖点来促销一层的房屋，允许一层业主独占性使用绿地，但是绿地的土地使用权并不转移，这样对外或对政府来说，绿地性质并没有改变，但实际上公共绿地被悄悄地私有化，越来越少了。 　　此外，开发商擅自改变绿地用途，也会激化与业主之间的矛盾，如2004年因为小区绿地要被开发商收回建筑高层住宅，昆明江东花园一期住宅小区的业主们和强行进入绿地施工的开发商工程队发生大规模打斗，后果严重。 　　（二）部分业主侵吞 　　在我国的一些地区，有些居民在小区的绿地上种起了蔬菜，把公共绿地当成了自家的“菜园子”。他们拔出了昂贵的行道树、铲除了刚泛绿的草坪，硬是让公共绿地上长出了绿油油的葱苗、白菜苗……此外，还出现过小区业主利用绿地进行营利活动的，如2007年就有市民曾投诉小区的幼儿园私自占用绿化草地铺橡胶地板，修建儿童娱乐设施，损害广大业主的权益。 　　三、“绿地权利”的实现 　　（一）“绿地权利”的归属 　　有学者指出，小区绿地的权利包括了三种：第一是国家土地所有权；第二是建设用地使用权；第三是植被的所有权。《物权法》第73条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”这一规定并未表明业主共有的绿地权利是以上的哪一种权利，属于个人的应以何种方式明示，明示属于个人的权利和业主共有的绿地权利是否一致？ 　　有学者认为：在我国，土地所有权禁止交易，因此，绿地的土地所有权不是《物权法》第七十三条所称“属于业主共有”或“属于个人的”绿地权利的范围，仅是指绿地的建设用地使用权和植被的所有权，其中，以建设用地使用权为主要的权利，植被的所有权归属虽有意义但不重要。 　　对小区的公共绿地，应当在开发商与业主的合同中明确列出其应当的范围、质量并保证不得随意改变以防开发商挪用。在实际生活中他人不可以随意占用。对此时业主和开发商所达成的协议不应当被看作是开发商拥有小区绿地所有权的证据，应当看作是对业主权利的保护措施。“绿地由业主共有”这一一般规则的例外，仅限于两项：“城镇公共绿地”、“明示属于个人的绿地”，这里的“个人”仅指“业主个人”。 　　笔者认为，建筑区划内的绿地原则上属于业主共有，为了维护业主的“绿地权利”，可以明示属于个人的只能以管理规约或业主大会形式明示，目的是在绿地之上设定专有使用权。业主个人在使用绿地时必须遵守相关管理规公约和业主协议的约定，不得改变绿地的用途，侵害其他业主的合法权益。 　　（二）“绿地权利”的实现 　　在绿地纠纷中，业主们的理由看起来很充分：绿地是小区公共部位，属全体业主共有，开发商无权对它进行重新规划建设，而开发商同样振振有词：我有土地使用权证，并且得到了规委的批准。规划局的批准成为开发商手中的王牌。 　　2001年出台的《商品房销售管理办法》规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”因此，一旦经规划部门批准，开发商将掌握了主动权，只要履行了通知义务就可以免责，导致开发商变更规划侵占绿地愈演愈烈。 　　美国纽约州的《公寓法》把像楼梯、电梯、庭院、绿地等的成本已摊入房价中，当然，这些部分就应当为买房人所有。开发商不再拥有这些部分的产权；物业管理公司未征得房主委员会同意的