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房地产测绘中面积测算若干问题解析 　　摘要：随着我国经济的快速发展，房地产行业也有了长足的进步，并逐步发展为我国经济的支柱性产业之一。房地产行业既会牵扯到钢筋、水泥等建筑原材料行业，也会对现代化测绘技术的发展产生巨大的推动作用。房地产测绘作为房地产管理与测绘技术进行结合的产物，因为关系到每一位居民的切身利益倍受全社会所关注的热点和焦点。本文从房地产测绘的定义处入手，结合房地产测绘的特点，简要探讨了房地产测绘中面积测算的几个问题，以期能为所需者提供借鉴。 　　关键词：房地产测绘；面积测算；问题 　　作为一项有着较强的政策性、技术很专业的测绘工作，房地产测绘工作的好坏和我们普通群众的生活可谓密切相关，所测房屋面积的大小将会对我们日后的生产生活产生重大的影响。在我国作为一项起步较晚的工作，房地产测绘的发展还处在一个规范化和专业化不断建设的阶段。虽然国家颁布了国标GB/T 17986（（房产测量规范》，但是此项《规范》还是不是很完善，个别条文解释不明晰，特别是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而《规范》对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员对《规范》中的某些条款还不是很理解，从而在房屋面积测算过程中对某些问题的认识和理解往往与《房产测量规范》存在一定的偏差。在实际测算中往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。 　　一、房地产测绘简介 　　1、房地产测绘定义 　　房地产测绘是测绘行业的分支科学，其服务对象是对业主的房屋以及相应的房屋附属物的位置和面积的文字、图表说明。简单来讲，房地产测绘就是通过使用一系列的测绘技术、测绘仪器、测绘手段等来对房地产的数量、位置以及质量等状况和用途、权属、性质、利用状况等社会属性进行说明。 　　2、房地产测绘分类 　　房地产测绘细分为房地产项目测绘以及房地产基础测绘。房地产基础测绘主要是房产平面控制测量，是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘全面反映房屋及其用地理位置和权属状况??基础图纸―――房屋建筑地理位置放线图、房屋竣工平面地形图、高层房屋建筑沉降变化分析图。房地产项目测绘主要是指房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算等，生成房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、薄、数据等。具体反应在房屋房产预售图和房屋房产分户图上。 　　二、房地产测绘特点 　　对于房地产测绘来说，其特点为：比例尺大，成果有法律约束力和保密性，精度要求高，修测、补测、变更测量及时，测绘人员既要懂测绘技术、更要懂房地产方面的法律、法规。房地产测绘的成果具体反应在：测绘房屋地理位置图、办理房屋房产证的相关配套手续上、市场房屋房产价格评估上。工作开展涉及到城市和农村，图上表示的内容较多，有关权属界限和尺寸标注等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国大比例尺系列的图纸一般都是1∶500或1∶1000，房产分丘图和房产分层分户平面图的比例尺更大，一般1∶100、1∶200、1：300等。房地产测绘成果经房地产主管机关确认后，具有约束力，它是产权确认、产权交易、处理产权纠纷的依据。地形图上的要素成果，一般可从图上索取或量去，其点位中误差在±0.5-0.6mm以内，其精度可以满足城市规划对地物精度的要求。需要更高精度的房地产测绘成果，例如房屋房角界址点的地理坐标、房屋的室内建筑面积测算等，不能直接从图上量取，就必须实地实测、实算。城市基本地形图的复测周期一般5-10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年测算，城市的规模迅猛扩张要求及时对城市周边的房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时应及时修测，对房屋和用地的自然状况改变也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况真实性一致。所以房地产测绘成果要及时变更，平面图应及时修补测。 　　三、房屋面积测算中的几点问题 　　面积测算就是指的是水平面积的测算，具体的分为用地面积和房屋面积两部分的测算，而对于房屋面积测算而言，其主要分为共有建筑面积、房屋建筑面积、使用面积、产权面积、公摊面积等测算。而房屋建筑面积测算中的问题主要从功能房面室内面积、层高、斜坡屋面、飘窗、跃层户室内楼梯、阳台面积、分摊面积等方面进行分析。特别是房产测量规范上的分摊面积测算认知度要把握好，非常容易出争议。（如果房产测量规范上没注记明示的，以争议的房屋业主双方经法律公证的协议上约定进行分摊面积测算）。《房产测量规范》在有关房屋面积测算中规定计算房屋建筑面积的建筑物的层高必须超过2.20m（含2. 20m）。层高低于 2.20m的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。房屋的层高定义为：房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或