会所的规划与经营模式.docVIP

会所的规划与经营模式会所的规划与经营模式 2011年03月19日　　东莞桑拿 相关资料2008-03-25 23:50:40阅读251评论0 字号：大中小 订阅 一、会所的发展现状 　　1、会所的发展史 　　会所的概念由来已久，在经过香港等地多年的发展，已发展成一种会所文化。其本质就是居住区公共服务设施的集中配置，是住宅配套服务的结果。会所在国内最早出现还是在九十年代初，随着一批香港开发商的进入而引入。 　　据了解，国内开发商建会所的历史可追述到1992年的顺德碧桂园会所的开发运营，随后的房地产开发商都开始模仿效应。在内地掀起一股会所开发***。如今盖房子就得建会所的概念，早已根深蒂固的影响着发展商的开发理念，对于普通消费者来说，也已成为左右他们置业的重要因素之一。 　　2、会所的发展现状 　　现在的会所在规模上越建越大，配套设施越建越豪华。在销售阶段着实让楼盘火了一把，当“会所”逐渐从销售道具转变为经营实体时，与其相伴的经营难题便随之而生。 　　相关链接: 　　据有关方面统计：北京的高档会所中，亏损的已超过八成。在上海能做到收支平衡的会所目前大概也只在一成左釉冬在深圳的楼盘会所中处于亏损的近84%，广州也有近90%在“亏损”运营，其中能够实现收支平衡的已相当不错，尚能实现盈利的更是“凤毛麟角”。 　　城市 会所亏损比例 城市 会所亏损比例 　　北京 80% 深圳 84% 　　上海 73% 广州 90% 　　那么会所究竟要不要盈利呢？答案是不一定。但是我们的重点不在会所是否要盈利上，而是会所能否为整个项目带利润，这时我们就要在会所作为卖点为项目带来的现金流和会所在经营上为项目带来的现金流两方面进行平衡。会所作为卖点可以促进销售，但在后期经营往往要亏损，我们要把握一个度，让会所促进销售的同时把亏损减到最低。这就要求我们规划先行，在规划会所的时候就要把会所后期经营对项目的影响考虑进来。当然会所本身能够盈利就更好了。 　　二、会所规划与运营误区 　　1、投入居高不下 　　大部分会所都建得很大，装修也很豪华。而一些郊区规模型的大型楼盘还不止一个会所。开发商往往将会所成本分摊到房价。会所后期的运营也因一味追求豪华与气派而陷入困境。 　　2、定位普遍“偏题” 　　不少经营不善的社区中，会所前期定位过高过大，结果所倡导的生活模式与小区业主大部分的生活习惯不相符合，并不受到小区业主的欢迎。 　　会所在艺术性和功能性上也失衡。为吸引消费者眼球，大多数会所在设计上很美观，与环境相配，但对其功能以及业主的消费需求考虑不足。 　　3、规划求全不求好 　　翻开楼书，会发现许多的会所里的设施与功能几乎无所不包。其实这种大而全的会所规划模式，并不适合于所有的小区。更多的时候，小区会所的功能设施，是应该对小区周边配套不足的一种补充，也只有这样，因地制宜建设和规划小区会所，才能吸引小区业主和外来人员的消费，小区会所才能发挥出应有的价值。 　　4、模糊会所功能与用途 　　许多发展商在对会所的功能上并没有详细的说明。只是列举多种功能在一起，比如餐饮，既有可能是一个自助餐或者小吃店或者西餐厅，但也可能会是一个大型酒家。餐饮功能的地盘一旦扩大，其它的设施功能就会缩小。 　　发展商往往在建会所之初为了制造卖点，在报建规划之时，并没有对其后的经营进行考虑，而是对消费者的承诺太多，等到楼盘卖到差不多了，再考虑会所的经营问题，于是改变了原有的设施与功能用途。 　　5、缺乏主题与特色 　　一个运作成功的会所要有一个主体和特色，以迎合小区业主的业余需求，只有这样才能吸引消费者。 　　正面案例： 　　广州奥园打出体育运动牌吸引人前来置业，针对业主需求与爱好，会所功能与配套皆在体育运动这个主题与特色上，并进行专业的服务与培训，因此，不仅吸引了小区业主，也吸引了小区以外的处来人员。 　　6、消费群体缺乏培育 　　多小区的会所建成之后，对其小区业主缺乏培训，社区文化也没有与会所功能相结合起业。 　　正面案例： 　　以奥园为例，小区会所经常开设各种体育运动会、体育竞赛活动等培养和激发了小区业主对体育运动的爱好，自然会所的利用价值就高，充分发挥了会所的功能。 　　7、管理上欠专业 　　到目前为止，对会所的管理一般都是发展商开发完一个楼盘后，把富余人员分配来经营管理会所，最多聘请一两个酒店管理人员。专业的管理人员的缺位，造成了会所在经营管理过程中很难做到位，工作中漏洞也比较大。有些会所甚至在设计时就没有专业人士的参与。 　　三、规划先行 　　1、会所的定位 　　会所的定位在整个综合性大厦、住宅小区的规划、推销中都占有重要的地位，如果不能科学合理、实事求是地分析预测，将会影响到主业的效益、声誉，甚至导致整个物业经营的失败。总的说来，会所的定位应把握以下事项： 　　(1) 会所的定位应该与主业的