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房地产税费转型改革思考 　　〔摘要〕改革开放以来我国房地产业取得快速发展，但近几年我国部分地区房价畸高，房地产市场运行越来越偏离正常的轨道。产生这些问题的原因很多，房地产市场税费制度不合理就是其中的重要原因之一。随着市场经济和房地产市场的发展，我国房地产税费制度一直处于改革完善之中，但仍然存在费明显重于税，税收分布结构、计税依据和征税范围不合理，地方政府短视，法律制度不健全等问题。为此，要建立新的房地产税收体系，改革现行房地产税，把房地产税划归地方政府，做好税收体制改革之前的各种准备，提高地方政府公共预算的透明度，加强房地产税收和评估法制建设。 中国论文网 /4/viewhtm　　〔关键词〕房地产，税费转型，地方财政，可持续增长 　　〔中图分类号〕F812〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1004-4175（2011）03-0073-04 　　 　　近几年我国地方政府热衷于土地财政，主要依靠土地出让金缓解地方财政的压力，但同时也迅速推涨了房价，并催生出一系列难以预料的影响国民经济健康发展的问题。从长期来看，保持地方财政的可持续增长，应该有稳定持续的税收来源，而土地是不可再生的稀缺资源，仅仅依靠土地出让金的收入支撑地方财政，是难以持久的。保持国民经济持续健康发展、社会长期繁荣稳定，需要一个健康的房地产市场环境。因此，必须适时进行房地产税费转型改革。 　　 　　一、房地产税费转型改革的必要性 　　 　　随着改革开放和社会主义市场经济体制的日益完善，我国房地产业取得快速发展。但最近几年，我国部分地区如北京、上海、深圳、杭州的房价畸高，房地产市场运行越来越偏离正常的轨道。产生这些问题的原因是多方面的，房地产市场的税费制度不合理就是其中的重要原因之一。房地产市场的健康发展关系着重大的民生问题――民众安居问题，直接影响到宏观经济的平稳运行、产业结构的合理协调发展、金融机构的运营风险、高素质劳动力的流动、政府给予民众的信心以及整个社会的稳定。房地产税收制度既是调控房地产市场价格的有效工具，也是影响地方财政来源的重要政策。一个完善的房地产税收制度可以促进房地产持续健康发展、保证房地产税源稳定和地方财政的可持续增长。因此，我国房地产税费转型改革势在必行。 　　首先，房地产税费转型改革能够解决税费混杂、以费代税、费目繁多、随意性过大的现象。房地产税费转型的重要内容就是以税收代替收费，取消目前大部分收费项目，同时归并为较少的税收项目，解决房地产市场随意收费的问题，形成以房地产税为主体税种，车船使用税、营业税等为辅助税种的一个地方税收体系。 　　其次，房地产税费转型改革可以监管地方政府的财政收入和支出行为。地方政府来自于房地产的收益全部以房地产税收形式直接纳入地方政府财政，以预算形式明细房地产税的收入和支出项目和数额，根据房地产税的受益原则，房地产税的收入基本用于满足城市基础设施建设的需要。对房地产税收的收支状况实施监管，可以保证房地产税收效用最大化，杜绝地方政府把房地产收益当作摇钱树，随意收取、随意挥霍的现象。 　　再次，房地产税费转型改革有利于房地产市场的健康发展。房地产税收可以划分为流通环节税收和保有环节税收。通过科学的房地产税收设计，比如提高保有环节的成本，增加房地产收益累进增值税，增加土地溢价累进增值税，可以消除房地产市场的投机行为和过分投资行为，削弱囤地和炒地暴利，抑制房价过快上涨，以保证房地产市场的健康发展。 　　 　　二、房地产税费转型改革进程及面临的主要问题 　　 　　随着市场经济和房地产市场的发展，我国房地产税费制度一直处于改革完善之中。1994年的税制改革，通过税种、税目、税率的调整和内外税制的统一，形成了我国房地产复合税制体系。2003年10月，十六届三中全会的决议提出：“实施城镇化建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2005年2月，国家税务总局、财政部、国务院发展研究中心等有关部门研讨《中国房地产税收政策研究报告》，明确当年进行新的税制设计。2010年4月，国务院启动新一轮房产新政，明确要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。自2011年1月28日开始，我国部分城市进行对个人住房征收房产税的改革试点。比如：上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%；重庆市对主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，其税率为0.5%～1.2%。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人就房产税改革试点指出，房产税为地方税，当条件成熟时将在全国范围内征收。沪渝房产税改革只是我国房地产税费转型改革的