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营改增对房地产开发企业影响分析 　　营改增对房地产开发企业影响分析 有利影响： 　　1、减少营业税的重复征税，对大部分企业来说税负有所下降；营改增一旦完成，全行业会形成抵扣链；所有企业新增或改善办公条件的买楼需求，会对商业地、工业地产销售有一定的刺激，有望促进写字楼去库存；同时由于二手交易的优惠政策将极大的刺激个人改善性的需求； 　　2、规范公司账务，使企业所得税、土地增值税核定征收成为不可能，从而实现查账征收，降低综合税负； 　　3、助推房开企业实现规模化、工业化；专业化租赁经营和“购租并举”的供应新模式。 　　4、企业重组将会频繁交易，有利于房开企业整合优势资源。 　　不利影响： 　　1、成本可能会增加 　　2、发票管理风险加大 　　3、会计核算复杂 　　4、政策繁杂,了解不透 　　5、招标难度加大 　　6、对销售模式的影响 　　不利影响之一：营改增”后房开企业成本可能会增加 　　一、由于土地价款可以直接扣减销售额，地方政府可能会分享这一改革红利，从而推高地价；也有的公司其土地是很多年前购入的，取得成本较低，抵扣意义不大；土地是营改增前取得无法获取专用发票，无法抵扣； 　　二、房开企业如不能很好地处理抵扣事宜，很好的转嫁成本，开发商的成本将会上升，盈利空间有可能会被挤压； 　　三、已开工的项目，建筑商能不能提供增值税专用发票，提供何种税率的发票，且建筑商会将增加的税负转嫁到房开企业； 　　四、贷款利息支出不能抵扣，而这部分费用占总成本的比重并不小，不同程度影响企业利润。 　　不利影响之二：发票管理风险加大 　　一、接受虚开发票的风险加大； 　　二、未按规定开发票的风险； 　　三、取得的进项税专用发票未能及时认定带来的损失； 　　四、增值税专用发票及税控专用设备领用、保管、使用不善带来的影响； 　　发票带来的风险 　　行政刑事责任 　　虚开发票带来的刑事责任 　　涉及到增值税发票的七种刑罚 　　关于增值税的犯罪的打击力度大，打击对象为单位或个人犯罪。第二百零五条【虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪】第二百零八条【非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票罪；虚开增值税专用发票罪、出售伪造的增值税专用发票罪、非法出售增值税专用发票罪】第二百一十条之一【持有伪造的发票罪】。 　　虚开增值税发票行为的罪与罚 　　行为人有以下四种行为之一的，即构成虚开发票的行为： 　　1．为他人开具与实际经营业务情况不符的发票； 　　2．为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； 　　3．让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； 　　4．介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。 　　以上发票包括增值税专用发票，用于出口退税、抵扣税款的其他发票等；且无论是经税务机关监制的真发票，还是伪造的假发票，只要符合上述条件，均构成虚开行为。 　　虚开发票构成犯罪的标准及刑罚 　　下列虚开普通发票情形之一即构成犯罪： 　　虚开普通发票一百份以上或者虚开金额累计在四十万元以上的； 　　虽未达到上述数额标准，但在五年内因虚开发票行为受过行政处罚二次以上，又虚开发票的； 　　其他情节严重的情形。 　　虚开普通发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节特别严重的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 　　虚开增值税专用发票 　　构成犯罪的标准及刑罚 　　发票检查的硬性要求 　　查税必查票 　　查账必查票 　　查案必查票 　　查票必查税 　　不利影响之三：会计核算复杂 　　一、一般应设置四个二级科目，分别为：“应交增值税”、“未交增值税”、“增值税留抵税额”和“简易征收增值税”。在“应交增值税”二级科目下，还应在借方设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等栏目，在贷方设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等栏目。 　　二、需要对异地预缴税款分县市、项目设置备查账；对不动产进项税额分期抵扣设置备查账；纳税申报也异常的复杂。 　　三、分开核算 　　兼营需要分开核算；不同税率、征收率、不征免征增值税、零税率的要分开核算；不同的纳税主体要分开核算；总分机构也需要分开核算。 　　四、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。土地价款与销售额的匹配，将成为继土地增值税对房地产开发企业核算要求复杂后的又一重大难点。 　　五、固定资产改变用途、销售旧的固定资产也对会计核算和税务处理提出了具体要求 　　会计核算不健全的后果 　　财税[2016]36号文件第八条纳税人应当按照国家统一的会计制度进行增值税会计核算。第三十三条有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得