营改增后的房地产企业项目内建造公共配套设施的法务与税务协调处理.docVIP

营改增后的房地产企业项目内建造公共配套设施的法务与税务协调处理 　　公共配套设施费，指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。具体来讲，房企开发项目配套设施包括：居委会用房、派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、商店、文体场馆、中小学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、健身设施或用房、环境卫生用房、自行车棚、公共厕所、其他服务设施等等公共配套设施费。全面营改增后，房地产企业对以上公共配套设施的处置应如何进行税务和法务处理一直是广大房地产企业和税务机关征管人员关注的焦点和热点问题。 　　房地产企业项目内建造公共配套设施产权归属的法律分析 　　1、相关产权归属的法律规定 　　根据《中华人民共和国物权法》第七十三条和第七十四条的规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，和占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 　　根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。同时根据《中华人民共和国物权法》第五十二条的规定，国防资产属国家所有。 基于以上法律规定，地下人防设施权属应为国家所有。通过地下人防设施改造的车库，收益归投资者所有。 　　关于印发《物业承接查验办法》的通知明确：建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。《关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知》也明确规定，通讯设施作为项目配套设施统一移交。 　　2、产权归属的法律分析 　　通过以上法律规定，营改增后的房地产企业项目内建造公共配套设施的产权归属分为两种以下情况： 　　产权归属于全体业主的公共配套设施 　　建筑区划内的道路、绿地、喷泉用地、居委会用房、会所、停车场、物业服务用房、变电站、热力站、水厂、文体场馆、健身设施或用房、环境卫生用房、自行车棚、移交给政府公用事业单位管理的供水、供电、供气、供热、邮电通讯、通信和有线电视等公用设施、其他公共场所和占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等都属于业主共有。 　　产权归属于地方政府的公共配套设施 　　建筑区域内建筑造的并无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的派出所、中小学校、幼儿园、托儿所、医院用房、地下人防设施、邮电场所、公共汽车交通站、文体中心、廉租房等公共配套设施都属于地方政府所有。 　　房地产企业项目内建造产权归属于全体业主的公共配套设施的税务处理 　　由于房地产企业项目内建造产权归属于全体业主的公共配套设施在“开发成本——公共配套设施”科目中会计核算，且在销售时，这些产权归属于全体业主的公共配套设施在可售销售面积之内，所以这些产权归属于全体业主的公共配套设施的销售价格已经含在每一位买房业主的购买价格内，即由所有的业主分摊了这些公共配套设施销售价格。因此，在可售销售面积之内的产权归属于全体业主的公共配套设施要依法缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。 　　房地产企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府的税务处理 　　1、增值税的处理：视不同的情况而不同 　　根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第项规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产应视同销售进行增值税处理，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 　　《中华人民共和国公益事业捐赠法》第二条　自然人、法人或者其他组织自愿无偿向依法成立的公益性社会团体和公益性非营利的事业单位捐赠财产，用于公益事业的，适用本法。第三条　本法所称公益事业是指非营利的下列事项：救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；教育、科学、文化、卫生、体育事业；环境保护、社会公共设施建设；促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。第十条　公益性社会团体和公益性非营利的事业单位可以依照本法接受捐赠。本法所称公益性社会团体是指依法成立的，以发展公益事业为宗旨的基金会、慈善组织等社会团体。本法所称公益性非营利的事业单位是指依法成立的，从事公益事业的不以营利为目的的教育机构、科学研究机构、医疗卫生机构、社会公共文化机构、社会公共体育机构和社会福利机构等。 　　根据以上法律政策规定，房地产企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府，用于公益事业或者以社会公众为对象的不视同销售处理，不缴纳增值税。如果房地产企业将公共配套设施无偿移交给政府部门，并非用于公益