维护业主和物业服务企业的合法权益,促进物业服务行业建8.docVIP

PAGE 14 -为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业建立公平合理的定价机制和营造公开透明的消费环境，根据《江苏省物业服务收费管理办法》及《关于制定公布普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》(苏价服字〔2014〕86号)等有关规定，常熟市发改委、常熟市住建局制定印发了《常熟市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（以下称《标准》）。　　政策依据　　《标准》依据《江苏省物业服务收费管理办法》、苏州市《关于制定公布普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》(苏价服字〔2014〕86号)，结合发改委成本调查队与常熟市物业管理协会共同参与测算的常熟市物业服务行业具体的成本数据拟定而成。　　《标准》出台的背景及现状　　根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号）规定，常熟市自2003年开始建立前期物业管理招投标制度。商品房预售前，由开发建设单位通过招投标方式来选聘物业服务企业。开发建设单位在招标文件中明确住宅小区基本情况，物业服务等级和物业服务标准，对于物业服务企业的报价不做任何限制。物业服务企业根据招标文件进行测算和报价，招标文件中经过开发建设单位组建的专家评委组综合评审第一名为中标单位，中标单位的价格为该小区物业服务费标准，该中标价格报价格主管部门备案，开发建设单位和物业服务企业签订的“前期物业服务合同”，开发建设单位与购房人签订的“商品房买卖合同”及物业服务企业与购房人签订的“前期物业服务协议”中约定小区物业服务收费标准和物业服务标准。　　2014年10月，苏州市公布了“普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准”，但该“标准”只适用于苏州市区。因常熟市最低工资标准逐年上涨，2013年、2014年以来通过招投标确定的部分中标物业服务企业的中标物业费价格较高，超过了苏州市区标准，但个别小区实际操作存在一定难度。2015年，市住建局（房管处）要求开发建设单位将苏州市区的限价在招标文件中明确作为最高限价后物业服务费价格有点回落。但是这个做法无上位法依据，存在开发建设单位不愿意在招标文件中作相应明确的情形，工作较为被动。苏州该“标准”有效期为2年，目前已到期，且该标准发布前人员工资标准为发布前两年的标准，原人员工资标准已不适用，且开发建设单位在商品房预售后一般要2年后才交付（分期交付的时间更长），即预售前确定的物业服务费价格要延期2年才实施，物业服务企业认为再执行苏州市区“标准”对其影响较大，影响了企业的经营，反响较为强烈。　　此外，苏州市区“标准”中不包含电梯维保、年检费，该部分费用纳入代收代交费，而常熟市此次制订的标准中将该部分费用在物业公共服务费中一并明确，更加符合《江苏省物业管理条例》的精神。　　《标准》基本内容　　《标准》包含物业公共服务分类分项分级标准及电梯分层分级维保收费标准（电梯小区），其中物业公共服务分类分项分级标准分为综合服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务等5项服务内容，根据服务标准不同将每项服务分为5个服务等级，并按照物业管理项目收费面积的大小将每项服务分为8个收费档次，各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级自由组合，并根据物业管理项目收费面积适用相应的收费标准。另外配置电梯的住宅小区根据小区规模对照电梯分层分级维保收费标准计算出该小区电梯维保年检费标准，综上普通住宅物业公共服务费标准等于物业公共服务分类分项分级标准各项服务收费的总和加上电梯维保年检费（电梯小区）。　　《标准》适用范围　　本《标准》适用于常熟市行政区域内普通住宅小区具有公共性的物业基本服务，不包含双方约定的特约服务项目，且适用于普通住宅前期物业管理，是建设单位通过招投标等方式确定普通住宅前期物业公共服务具体收费标准的政府指导价（允许下浮，但不得上浮），同时也是在业主大会成立后服务双方协商定价的重要参考依据。　　《标准》执行的相关要求　　价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业公共服务等级标准或分类分项分级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整并公布执行。同时，服务双方在本《标准》实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业公共服务费标准的，继续按原约定执行；需要调整收费标准的，应当按照《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定执行。　　政策执行时间　　《标准》从2017年4月1日起执行，有效期三年，有效期届满，将根据实施情况依法评估修订（视情可提前或延长）。