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武汉星光无限项目 武汉星光无限项目 1. 地块属性 2. 市场情况 简报提纲 3. 产品力建议 94. 价格定位 5. 开盘策略 地块分析 项目定位 客源分析 1. 土地属性 2. 市场情况 3. 产品力建议 4. 价格定位 5. 开盘策略 地 块 分 析 地块位置 本案地块位于光谷核心区域,东临碧水花园，西面靠旺山花园，北傍紫菘花园，南邻珞喻路，本案距离光谷广场500m。 土地属性 本案 民族大道 关山大道 三环 珞 喻 路 雄楚大道 南湖大道 交通出行 本案出行主要依靠东西向的珞喻路，由此可通往武汉三镇。但高峰时段较拥堵。 另外由珞喻路、雄楚大道，民族大道可上三环。 土地属性 本案 光谷大道 交通出行 地块处于规划地铁2号线起点，终点为汉口常青公园，预计2012年通车 地铁全程仅需40分钟，而同样路程公交则需要80分钟才能到达。 土地属性 常青花园 汉口火车站 汽车客运总站 王家墩CBD 江汉路步行街 鲁巷广场 洪山广场 中山公园 地铁概念在武汉处于起步阶段，潜力巨大， 本案毗邻地铁站点，对本地块的综合价值将有很大的提升。 交通出行 地块南侧有两个公交车站，北侧为一公交总站，公交线路发达 本案 土地属性 公交车站 公交车站 公交总站 周边环境 地块南侧是双向4车道的珞喻路，北侧紫菘花园小区 本案 紫菘花园 土地属性 珞喻路 周边环境 从细部环境来看，地块南侧有绿化带和加油站 本案 土地属性 周边环境 地块西侧为旺山公园，东侧为碧水花园 本案 碧水花园 旺山公园 土地属性 民族大道 光谷大道 珞 喻 路 雄楚大道 南湖大道 本案 关山大道 光谷实验小学 华中科技大学 武汉大学 华中师范大学 市十二医院 中德医院 关山中学 中国地质大学 马鞍山 森林公园 关山公园 鲁巷中学 南望山小学 旺山公园 周边配套 华师二附中 中南财经政法大学武汉学院 卓刀泉小学 卓刀泉中学 鲁巷小学 本案周边各类生活配套丰富齐全，其中以教育资源和商业氛围较突出。 土地属性 鲁巷广场 光谷步行街 民族大道 关山大道 光谷大道 珞 喻 路 雄楚大道 南湖大道 本案 中 环 线 东湖创业中心 华中软件园 中芯国际 富士康科技工业园 周边产业 关南工业园 关东工业园 周边产业园区林立，主要以光电子信息产业及生物科技产业为主。 土地属性 小 结 1、本案地处光谷核心地带，可享受与市中心比肩的各类配套。 2、本案周边住宅档次较低，周边小环境较差。 3、本案所属武汉重点开发的科技新城内，区域内有众多产业园和高校。 项 目 定 位 绝 对 强 势 生活配套齐全，科教氛围浓厚 周边教师和科研人员数量众多，将为本案带来大量客源 光谷区域内不可复制的核心地段 SWOT分析 优势/劣势 交通出行便利 SWOT分析 固 有 劣 势 临近居住社区形象较为低端 珞喻路噪音灰尘影响，南侧有一加油站 优势/劣势 本案建筑密度较高，居住舒适度和采光欠佳 SWOT分析 机会点/威胁点 市场机会点 市场威胁点 处于规划地铁2号线起点 ，未来出行有较大提升 超大规模社区光谷世界城和保利华都的直接竞争 光谷开发区将受到政府的大力扶持 基于以上对区域属性、土地属性的分析，结合本案的自身条件 建议本案定位： 项目定位 光谷核心·地铁旁·上层建筑 本案地处光谷中心，毗邻鲁巷广场 雄踞光谷之颠 本案毗邻轨道交通2号线起点站 享受轨道资源 位于光谷龙眼，周边高端项目稀缺 打造高端产品 客 源 分 析 武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生。 客源分析 住宅 东湖新技术开发区有光电子生产企业480多家，是全国生产光电子产品最密集的地区。 周边主要的产业园区主要有：东湖创业中心、关东工业园、关南工业园、华中软件园、中芯国际、富士康科技工业园等。 由此有理由得出本案二期住宅客源主要为： 高校老师、科研人员、产业园区员工及产业上下游公司员工 武汉海川科技发展有限公司 武汉旗天科技有限公司 武汉海汉光纤工程有限公司 武汉中电国为技术有限公司 武汉谷雨电子系统工程有限公司 武汉光驰科技有限公司 武汉思唯奇科技有限公司 武汉深信财务管理有限公司 武汉优卡乐文化传播有限公司 南京吉隆光纤通信有限公司 武汉恒岭科技有限公司 武汉东谷信息技术有限公司 武汉益空科技有限公司 武汉正泽电力技术有限公司 武汉实达科技有限公司 武汉索力特科技有限公司 入住业主列表 我们对本案一期以及周边相似商住楼内已入住的业主进行研究： 客源分析 商住楼 通过对已入住业主的分析，我们认为本案商住楼的客源主要为： 中小企业，规模不大，从事电子信息行业