北京燕郊目定位报告.ppt

2009.1.13 报告思路 本体概况 本体概况 报告思路 城市发展趋势之：北京城市发展所处阶段 几个数据: 2020 年，14 亿，城市化率67％，城镇人口9.4 亿。?? 2003 年底，城镇人口5.2 亿。?? 做个减法：9.4-5.2=？?? 2020年以前，增加约4.2 亿城镇人口。?? 严控18亿亩耕地（生命线）?? 2007.6.1，北京汽车保有量突破300万辆。 北京城市发展所处阶段关键特征 基于客户驱动的郊区化发展模式——2个趋势下的4个驱动模式 北京城市发展角度下的主动郊区化 北京地理特征下的主动郊区化趋势 北京城市发展角度下的主动郊区化 京东城市群：奠定城市化到郊区化发展基础 报告思路 （一）燕郊房地产市场简析与研判 1、燕郊概况 河北廊坊燕郊开发区，位于环京津、环渤海经济圈核心，燕郊开发区位于首都东大门，与北京通州区仅一河之隔。 距北京市中心天安门30公里，距首都机场25公里，京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内，京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。 燕郊开发区幅员面积180平方公里，规划面积80平方公里，规划人口60－80万。在交通上规划建有6条与北京衔接的通道，包括：京哈高速路、迎宾路、燕顺路、京哈公路复线、神威北路、南外环路。同时地铁八通线在通州八里桥处留有接口，未来将会延伸八通线的城铁,穿过燕郊。 （1）燕郊区域土地供应 （2）燕郊住宅产品近年价格走势 （3）燕郊区域住宅供应价格结构分析 5、燕郊商业板块分布 6、燕郊区域商业地产调研结论 7、燕郊客群主要来源 8、燕郊客户置业趋向分析 （二）大厂房地产市场简析与研判 1、大厂县（夏垫镇）概况 2、07年大厂房地产销售均价不高，竣工面积较小 3、大厂城市化水平较低，村镇人口以自建房为主 4、大厂县农民人均收入、人均生活费支出逐步增长 5、大厂县城镇居民人均收支逐年提高 市场分析对本案的启示 启示1：燕郊虽可称为京东地产的“晴雨表”，但受通州房价的影响较大，并要远低于通州的房价，存在将近2000元/平的价格梯度。而从目前的楼市来看，大厂（夏垫镇）的房价必定要受到燕郊的影响。 报告思路 与北京的关系：项目所在区域位于大北京范围，国贸东南40公里 通过区域及其规划分析、本体条件解析确定项目属性 项目SWOT分析 价值认知梳理 项目本体分析结论 报告思路 价值判断因子1：“非北京”项目价值 价值判断因子2：大厂工业园区的投资建设利于增 加区域房地产的市场需求 价值判断因子3：“新七环”的设想将推动 河北省环京小城镇发展 报告思路 客户驱动因素分析 客户驱动因素分析 ?? “核心”驱动要素： ——北京未来发展就是要郊区化，城市中心房价涨的差不多了，郊区化的房子未来还有较大的升值空间。 ——环境好，给父母作为北京养老居所，再合适不过了。 ——“在CBD上班，车程才50分钟，距离真的很近，喜欢郊区的低密度和环境。 ——“工业区的整体规划相当好，感觉未来潜力很大。 ——“个人的第一居所还是会选择城市中心，第二居所才会考虑城市外边”，价格便宜，环境好。 项目客户定位 报告思路 报告思路 案例借鉴：阿尔法社区——通州低密度花园洋房 案例借鉴：阿尔法社区——通州低密度花园洋房 住宅总体属于五层至六层的通透薄板露台花园洋房，摄取排列动静有序,自然分为D、C、B三大区域，整体凸显了阿尔法社区低密度、高绿化率的规划特点。 案例借鉴：阿尔法社区——通州低密度花园洋房 产品创新借鉴：宽景house 产品创新借鉴：宽景house 产品创新借鉴：宽景house 多层创新产品借鉴：宽景House、花园洋房 多层创新产品：3＋1宽景house建筑特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台 宽景house的种种价值点能提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更易销售  项目品类定位 项目品类定位 两房之一 三房之一 三房之二 三房之三 三房之四 报告思路 本项目定价策略分析 本项目定价策略分析 本项目推售及分期 附：通州房地产市场简析 通州轨道规划 通州道路规划 通州周边配套 通州宏观市场走势 通州区域别墅价格 按照《北京城市总体规划（2004—2020年）》确定的发展格局，通州作为发展最快的新城，目前已承接了北京大部分的城市溢出人群，其中，房地产市场的发展已完全脱离郊区地产的发展水平，融入北京城市房地产发展的市场水平中。 随着通州地区大批人口的入住，房地产的发展已由满足简单的居住需求