中惠团泊湾项高层部分定位报告.pptVIP

项目地块研究 起步区 团泊新城整体规划与本项目位置 本项目 项目地块及周边环境概况 本项目 项目概况： 本地块位于天津市静海县团泊新城区，团泊风景区经天津市人民政府批准兴建，列入市级十大旅游区之一。东侧紧邻城市干道津王路，直达市区外环线，距市中心24公里，交通便利，北侧规划路向西直达团泊湖，距团泊湖约1000米。 规划范围：该地块位于津王路西侧，东主干路四南侧，东次干道一东侧。 技术经济指标： 规划总用地：171125㎡ 总建筑面积：289166㎡ 住宅：19.8万㎡ 联排别墅：8.6万㎡；高层：11.5万㎡ 总户数：1154； 联排别墅：394户；高层：760户； 总车位：1348个 土地出让年限：居住用地70年 建筑密度：24.8% 容积率：1.18 项目周边配套概况 行政村镇 项目周边情况介绍 休闲娱乐：天津松江团泊湖高尔夫球会成立于 2002年，由天津松江田园高尔夫运动有限公 司投资兴建。从市中心至球会只有 22 公里，交通快捷方便。球场占地面积 3500 亩。规划建有36 洞国际标准高尔夫球场、会所、练习场、酒店、别墅区以及商业娱乐设施。今后随着东区北侧地块内项目的逐步崛起，这里将会成为更多客户休闲度假、旅游、娱乐、商务的理想圣地。 松江团泊湖高尔夫球会 项目周边情况介绍 团泊湖温泉酒店地处仁爱团泊庭院内，总占地约10万平米，是天津市仁爱龙都建设有限公司投资近3亿元人民币兴建的，天津目前唯一一家地中海式露天温泉度假休闲特色酒店。它是集温泉、餐饮、客房、娱乐、会务、健身于一体的健康、休闲、度假、理疗和旅游的生态乐园，整体是由温泉、餐饮、客房、会议、体检中心五大板块构成。 团泊湖温泉酒店 项目周边情况介绍 1、周边项目配套旅游休闲度假设施较高，打造与之相关的项目比较 容易得到认同。2、该板块属于较为明确的以休闲度假为主的第二居所开发区域，适 合打造与之相符合的生态型低密度产品。 1、地块周边区域配套设施缺乏、四周环境较差，拆迁进度的不确定 和周边大量回迁房为小区塑造高端形象产生不利。2、项目用地面积较小，在景观及外部环境的利用上与区域其它地块 比较没有优势。3、周边回迁房建筑和配套标准高，对我项目配套提出高要求。4、地块所在区域房地产开发产品单一，目前产品只有独栋和双拼别 墅两种，容积率受损； 项目地块解析 优势： 劣势： 项目定位 PART 3 其一，站在团泊新城是未来的卫星城的角度，高层可作刚性需求定位。这一定位的良好实现，需要有2年内区域交通、医院、学校等生活配套以超常规的速度完善。而竟这一局面及预期并无现实支持。 其二，站在团泊片区2年内具有极佳极快速的投资价值发展预期，高层可做小面积投资物业定位。这一定位的良好实现，需要片区内有大规模的、压倒性特点的、具城市配套高度的项目上马。 其三，站在团泊湖片区未来3、5年内仍为度假第二居住区的角度，高层宜做度假产品定位；这一定位的良好实现，重点需要的是我们自身对于这一度假高层产品的特点的打造上，必须高于一般，发现空白，成功引导。 【定位方向的讨论】 延续 定位方向1：中面积、刚需客、“买得起”策略 1 120-135平米三房或四房结合90平米二房精装设计； 2 面对度假客户及高端客户，以及周围富裕阶层； 3 从各个方面打造差异化产品，主动制造价值，成本定价法。 1 90-120平米二房及三房设计； 2 面对刚需客群，如婚房、小家庭改善，原居民购买； 3 中档定位，经济性设计，控制成本，跟随市场定价法。 1 50-90平米一房及二房设计； 2 面对投资客群，以及原居民； 3 中高档定位，主打总价低，跟随市场定价法。 定位方向2：小面积、蓝印客户、低总价策略 定位方向3：大面积、度假产品、高端形象入市 拥有高端形象与产品特色、大面积产品满足度假、改善需求；中面积满足改善型客户需求；小面积满足投资、蓝印客户需求。 功能定位 结合环外与远郊楼盘研究与所处区域规划发展情况， 本项目高层产品的功能定位方向： 伴随团泊发展的未来第一居所。 【解读】 是全天津生态度假物业里，离市区最近的房子； 是全天津10个居住新城里，最具生态度假资源的房子； 是全天津精装高层第一盘； 客户定位 市内中心城区固有的第二居所购买力阶层 外地客户（包括部分北京、 河北等投资客户） 核心客户 重要客户 潜在客户 置业目的：需要良好的生态居住环境作为第二居所，追求高品质居住环境及精神上的满足，看好区域未来发展潜力 置业目的：改善居住环境追求，对入住团泊片区有荣耀感 置业目的：投资、蓝印客户 周边镇街（大邱庄）的改善环境客户 中惠团泊湾项目高层部分 定位报告 2011