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星沙星河苑市场研究报告星沙星河苑市场研究报告第一卷 长沙市房地产市场分析第一章 长沙市房地产市场总体供求现状调查分析1.1 长沙市房地产供求情况概述1.房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大　　2003年，长沙市共完成房地产开发投资122.56亿元，与去年同期相比增长49.，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。占固定资产投资比重的1/4强。　　2. 商品房供、销两旺，销售价格稳中有升　　从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1106.32万㎡，竣工房屋面积443.24万㎡，分别比去年同期增长32.66%和33.46%。　　从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的#0046998商品房上市预售，批准预售总建筑面积为46#0046998.㎡，较去年同期增长1#0046998.77%。其中批准预售的住宅面积为3㎡，占商品房开发比重的44%，商品房供应量较为充足。　　从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。　　从商品房销售价格来看，2003年全市商品房销售均价为246#0046998元/平方米，同比增长3.，其中商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在2002年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。　　3. 二手房交易放量增长，住房二级市场被激活2003年，全市共办理二手房交易91，成交面积11#0046998.79万㎡，成交金额22.27亿元，分别比去年同期增长39.25%、7#0046998.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面积2#0046998.47万㎡，成交金额3.33亿元，分别比去年同期增长76.96%、57%和92.54%。长沙市二手房交易量在60万㎡左右维持了五年之后，终于实现了突破，达到11#0046998万㎡，增长近一倍。我市住房二级市场经过多年培育之后，在政府宏观政策的调控下，特别是2003年10月我市出台“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场若干意见”（市政府5#0046998号文）的具体措施的作用下，市场被迅速激活。　　4. 房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障2003年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积72#0046998.65万㎡，抵押权利价值194.20亿元，比去年同期增长76.、36.16%和29.40%。其中，个人住房抵押登记2#004699807#0046998起，个人住房抵押贷款面积330.11万㎡，个人住房抵押权利价值70.36亿元，分别比去年同期增长75.95%、7#0046998.24%和5#0046998.97%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费的个人住房抵押贷款，成交起数，从9#0046998年的613起至2003年的2#004699807#0046998起，六年间增长了45倍。消费者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。　　5. 城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长　　2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积74万㎡，分别比去年增长7#0046998.47%和23.7#0046998%。其中，拆迁住宅面积43.㎡，比去年同期增长24.32%。2003年，虽然长沙已基本实现“三个大变样”的城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序的展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求，它为完善城市功能，加快城市基础设施建设，改善市民的居住水平和质量都做出了较大的贡献。　　6. 经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理　　2003年，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.2#0046998亿元，开工房屋面积79.50万㎡，竣工面积5#0046998.60万㎡，分别比去年同期下降49.#0046998#0046998%、2#0046998.70%和6.54%。从年初开始，长沙市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，经济适用住房建设规模全面压缩，经济