房地产经纪概论9369561906.doc

第一章 房地产经纪概论【复习与思考】1．什么是居间、代理、行纪？答：居间是指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。目的是撮合双方交易成功。居间是经纪行为中广泛采用的一种基本形式。代理是指经纪机构在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。2．什么是房地产经纪？答：房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。3．房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理的内容是什么？答：房地产经纪行业管理主要有以下3种模式：（1）行政主管模式 在这种模式下，政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理手段以行政手段为主，如进行执业资格认证、登记备案与年检、制定收费标准和示范合同、行政监督等。这种模式下的房地产经纪行业协会管理职能相对薄弱，一般只在教育训练、学术交流、评奖等方向发挥作用。目前我国内地和香港地区主要采取这种模式，但香港地区在法律手段的运用上比内地更成熟一些。（2）行业自治模式这种模式中房地产经纪的直接管理主体是房地产经纪行业协会。行业协会不仅实施自律性管理职能，还受政府职能部门甚至立法机构的委托，行使对房地产经纪业的行政管理职能。在这种模式下，管理手段相对较为丰富，法律、行政、经济和自律等于段都有所运用。目前中国台湾地区就是采取这种模式。（3）行政与行业自律并行管理模式在这种模式中，政府行政主管部门和房地产经纪行业协会都是强有力的管理主体，但两者管理职能有所分工。美国房地产经纪业的行业管理即是这种模式。我国现行房地产经纪行业管理的主要内容：（1）房地产经纪人员的注册登记管理（2）房地产经纪人员的自律性管理（3）房地产经纪行业年检与验证管理（4）房地产经纪行业纠纷的规避和投诉的受理（5）房地产经纪收费管理（6）房地产经纪行业信用管理4．房地产经纪活动的基本类型有哪些？答：房地产经纪活动的类型包括房地产居间、房地产代理、房地产行纪。房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。包括：房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。房地产代理是指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。其中，商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作房地产行纪是指房地产经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。目前，对房地产行纪尚有争议，没有形成一个统一、明确的定义。现实的房地产市场活动中，类似于房地产行纪的活动也已出现。如房地产经纪机构收购开发商的空置商品房，在未将产权过户到自己名下的情况下，以自己的名义向市场销售。第二章 房地产经纪机构及经纪人员【复习与思考】1．如何认识房地产经纪机构的内涵？答：所谓房地产经纪机构，是指按照国家法律和有关规定成立的，在房地产转让、租赁、抵押等经营活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织，包括公司，合伙机构和个人独资机构。房地产经纪机构是房地产经纪人员从事相关活动所必须依附的经济实体，应当持有相应的资质证书，办理营业执照和税务登记，在规定的业务范围内承接业务，其执业人员应具有相应执业资格。2．实地参观一家房地产经纪机构，并简述房地产经纪机构中设置的主要部门和主要岗位？答：不同类型的房地产经纪机构，由于经纪活动内容不同，在部门设置上会有较大差异，尽管存在差异，各类房地产经纪机构内设置的部门不外乎四类：业务部门、业务支持部门、客户服务部门和其他部门。一个新开的房地产经纪机构可以根据自身的情况选择需要的某些具体部门形式，保证经营活动顺利开展。房地产经纪机构的岗位设置的基本原则是“因事设岗、因岗设人”。一般及来说房地产经纪机构的主要岗位有：（1）销售序列①销售员岗位②案场销售经理岗位③连锁店经理岗位 eq \o\ac(○,4)销售副总经理岗位（2）研发序列①项目开发岗位②市场调研岗位③信息管理岗位④专案研究岗位（3）管理序列①部门经理岗位②副总经理岗位③总经理岗位（4）业务辅助序列①办事员岗位②咨询顾问岗位（5）辅助序列主要包括会计、出纳，较大规模的房地产经纪机构内通常还有秘书、接；应台服务生、保安、司机、保洁员等岗位以辅助机构的运转。3．怎样培养和提高房地产经纪人员的职业技能？答：职业技能是房地产经纪人员熟练掌握有关房地产经纪操作方法，并将自己摸索出的一些技巧融入其中，从而形