福建仙游天博城市广场项目前期市场调研初步报告(恒隆亚太).docVIP

福建仙游天博城市广场项目前期市场调研初步报告(恒隆亚太)厦门百辰房地产顾问有限公司恒隆亚太商业地产管理（厦门有限公司）2012年4月项目编码：059420120301 分类号：PQCH 项目地点：莆田市仙游县仙游县天博城市广场项目前期市场调研初步报告关于我们逻辑合理 数据支持 创意无限 真诚沟通 用心追求地产解决方案!精于心，简于形… 专业房地产营销服务公司，主要从事房地产项目顾问服务、营销策划、商品房销售代理、招商代理业务。详情登录：http//ＷＷＷ．XMBHJG．ＣＯＭ调研目的 通过顾问公司对区域商业发展、市场竞争、项目运行、消费偏好等方面的调研，寻求合理的项目定位。最终提交成果报告供委托方决策参考。调研难点 区域的竞争将更加激烈，在市场容量小的情况下如何确立竞争优势？难点二难点三 本项目受原规划条件限制，如何重新定位项目商业的业态业种，并提供合理物业规划修改建议，以促进项目开发运营顺利实施？ 如何在现有条件下规避项目劣势，发挥项目优势，寻找项目定位的支撑点？难点一思考框架经济环境分析城市规划分析住宅市场分析宏观背景本体条件项目场地分析项目SWOT分析发展定位战略制定商业市场分析城市概况分析业态定位主题定位功能布局市场背景空间改造营销推广目录（content ）Part1宏观背景城市概况分析经济环境分析城市规划分析Part2市场背景Part3本体条件Part4发展定位Part5营销推广（暂略）区位优势 仙游地处福建东部沿海，木兰溪中、上游。县境东邻莆田，西接永春、德化，南连惠安、南安、泉州鲤城区，北介永泰，东南濒临湄洲湾，挨天然良港秀屿港，靠肖厝港口。县域东西宽49公里，南北长63公里，海岸线长5公里，区域总面积１８１５平方公里（折合272。2万亩），其中耕地３５.５万亩，山地２０３万亩，有林地１７８万亩。从县城至福州交通里程152公里，至莆田44公里，至泉州85公里，至厦门192公里。仙游 仙游处于“三市”交界处，独特的区位优势为当地房地产市场的发展奠定良好立地条件。 点评：可能成为区域局部消费中心，亦可能被边缘化。 行政区划与人口仙游县 仙游县人民政府驻鲤城街道，全县辖1个街道、12个镇、5个乡。乡镇街道人口（万）乡镇街道人口（万）鲤城街道7.8钟山镇3鲤南镇5.2度尾镇8.3赖店镇6.08书峰乡1.5榜头镇15.1游洋镇3.4郊尾镇7.78西苑乡2.9济镇8.5龙华镇6.1枫亭镇10.3社硎乡1.3园庄镇5.5象溪乡1.03盖尾镇8石苍乡1.63合计103万人（2009年末）行政区划与人口区县名称人口比例荔城区4815%秀屿区6220%城厢区38.212%涵江区43仙游县10333%北部开发区13.94%湄洲管委会4.051%合计312.15100%2009年莆田市各区县人口对比细表 仙游县人口基数大，是莆田市人口最多的县，这为当地商贸市场繁荣奠定坚实基础，但主城区人口密度及人流量明显少于荔城区及城厢区。 点评：具备成为莆田副中心条件。但要成为副中心的核心。 行政区划与人口约23公里约8公里约17公里 仙游县各乡镇民间经济实力雄厚。其中排名前三的分别是榜头镇（是仙游的第一人口大镇、经济重镇、历史名镇，现在已成为“中国古典工艺家具之都”的主要产销基地）、枫亭镇（东南沿海交通密集的重要枢纽，全镇共有各类工业企业60家，500万元以上规模企业18家。主要有服装、鞋业、化工、医药、轮胎、机械、纸业、陶瓷、面粉等工业体系。产口畅销全国各地以及东南亚、欧洲等国家和地区。）、郊尾镇（仙游县南大门和重要交通枢纽，主要经营鞋革、服装、机械铸造、纸器、工艺等，个体工商户436户，是仙游的工业重镇之一）。 仙游县各乡镇经济实力雄厚，商业消费基本能自给自足，况且又临近莆田、泉州、福州，导致仙游县主城区对各乡镇辐射力薄弱。莆田福州泉州繁华的郊尾镇商业现状繁华的枫亭镇商业现状繁华的榜头镇商业现状目录（content ）Part1宏观背景城市概况分析经济环境分析城市规划分析Part2市场背景Part3本体条件Part4发展定位Part5营销推广地区生产总值及增速 仙游县总体经济运行情况良好，GDP保持10%以上增长速度，但与周边其他区县相比仍有较大差距。产业结构 仙游县工业经济发展强劲，形成以服装鞋革、电子信息、金属制品、工艺美术四大产业为主导的产业集群。全社会固定资产投资 仙游县全社会固定资产投资发展强